節税目的のマンション投資は絶対にやめよう！その理由3つを不動産のプロが解説

マンション投資は節税になるとよく聞くけど、実際のところよくわからないですよね。

結論、節税を目的としたマンション投資はやめましょう！

と思いますよね。

この記事を読むことで、以下のことがわかります。

節税対策のマンション投資について知ることで、あなたの大事な資産を守る力がつきます。

資産を失ってからでは遅いので、一緒に勉強していきましょう。

節税対策としてマンション投資に少しでも興味があるあなたは、最後までご覧ください。

結論：節税目的のマンション投資は基本おすすめしない

節税目的のマンション投資は、基本的におすすめしません。

なぜなら、投資の目的が節税になってしまうと、収益性やリスク管理の面で大きな問題を抱えるからです。

言い換えると、節税を目的にしたマンション投資は、ほとんどの場合は損失が出ることになります。

節税目的でマンション投資するのは本末転倒

節税ということは、マンション投資で赤字を出すということなので、その所得税の節税だけを狙ったマンション投資は目的を履き違えています。

そもそも、マンション投資で黒字が生じているということは、それだけ投資が順調に進んでいる証拠です。

長期的に見た場合、節税以上に不動産の管理や維持費、修繕費などのコストがかさみ、最悪借金だけが残る状況になりかねません。

なお、例外として相続税対策でマンションを購入する場合はいいですが、その際も収益性を検討する必要があります。

項目	内容
おすすめしない理由	節税を目的にすると赤字を出すことが前提となり、 収益性が低下。投資の本来の目的を見失う。
黒字は好ましい	黒字は投資が順調に進んでいる証拠であり、 本来喜ぶべき。節税目的の赤字投資は不適切。
長期リスク	維持費や修繕費がかさみ、 最悪の場合は借金が残るリスクがある。
相続税対策の例外	相続税評価額を抑えるための投資は効果的。 ただし収益性も検討する必要がある。

マンション投資の節税の基本について解説

なぜマンション投資が節税になると言われているのか、その基礎知識について解説します。

マンション投資による節税とは、経費を計上して所得税や住民税を減らすことを指します。
具体的には、家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字となることで、所得税の還付を受けられる仕組みです。
この経費には、減価償却費や借入金の利息、管理費、修繕費などが含まれます。
ただし、経費が年々減少するため、いずれ黒字化し、節税効果は一時的なものに過ぎません。

項目	内容
節税の仕組み	経費を計上して所得税・住民税を減らす。 赤字の場合、所得税の還付が受けられる。
主な経費	減価償却費、借入金の利息、管理費、修繕費など。
節税効果の条件	家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字であること。
効果の限界	経費は年々減少するため、 いずれ黒字化し節税効果は一時的。
まとめ	節税は一時的な効果に過ぎず、 長期的な収益性にはつながらない可能性が高い。

節税対策でマンション投資は絶対にやってはいけない理由3つ

節税を主な目的としてマンション投資を行うことは危険であり、おすすめできません。その理由は以下の3つです。

理由①：節税効果が限定的かつ短期的

マンション投資による節税効果は経費計上による一時的なもので、年々減少します。

特に減価償却費の計上額は年々減っていき、黒字化した時点で節税効果はほぼ消失します。

このため、初期の節税効果だけを期待して投資するのはリスクが大きいです。

理由②：赤字になる可能性

マンション投資には、管理費や修繕費、税金といった維持費がかかります。

これらの費用は年々増加する可能性があり、収益が減少する要因となります。

空室リスクもあり、収益が不安定になりがちです。

節税を狙う投資は、これらのコストが増えると赤字に転落するリスクが高くなります。

理由③：利益より損失が大きくなる

マンション投資の本来の目的は、長期的な収益を得ることです。

しかし、節税を目的とした投資は収益性を無視し、赤字を出し続けることで税金を減らすという逆転した目的になってしまいます。

このような投資はリスク管理が疎かになり、結果的に損失を招くことが多いです。

理由	説明	リスク・影響
① 節税効果が限定的かつ短期的	経費計上による節税は一時的であり、年々減少します。黒字化すると節税効果がなくなります。	初期だけの節税に依存するのは危険で、長期的な効果が得られない。
② 赤字になる可能性	維持費（管理費、修繕費、税金）が高く、空室リスクも大きいため、収益が不安定になります。	赤字リスクが高まり、収益性が低下しやすい。
③ 利益より損失が大きくなる	節税を狙うあまり、収益を度外視した投資になり、逆に損失を招くことが多いです。	長期的な収益を得るという投資の本来の目的から外れてしまう。

なぜマンション投資の節税がおすすめと言われるのか？
答え：不動産業者が物件を売りたいから

マンション投資の節税効果は、表面的には魅力的に見えますが、その裏には不動産業者の戦略が隠れています。

以下に、節税が強調される理由とその背景について詳しく説明します。

不動産業者の営業トークの影響

マンション投資による節税が魅力的に聞こえるのは、不動産業者の営業トークが大きな影響を持っているためです。

不動産業者は物件を販売することが主な目的であり、その達成のために「節税効果」を強調することがよくあります。

節税というキーワードは、特に高所得者にとって魅力的に映り、購入意欲を高める要因です。

投資判断は節税だけでなく、長期的な収益性やリスクを十分に考慮する必要があります。

ワンルームマンション投資は地獄の入り口

登録者数260万人以上いるYouTuberでもあり、経営者でもある両学長が以下のツイートをしています。

https://twitter.com/freelife_blog/status/1228460928124907521

また、この楽待の記事内容が、以下の動画です。

ワンルームマンション投資は、一見すると少額から始められる手軽な投資方法のように思われがちです。

しかし、その実態は投資家にとって大きなリスクを伴うことが多いです。

地獄の入り口とも言える状況に陥るケースが少なくありません。

ワンルームマンション投資をやるべきではないポイントやリスク

ポイント	説明	リスク・問題点
初期費用が少なく手軽に始められる誤解	初期費用が少ないため初心者でも始めやすいと思われがち。しかし、家賃収入だけで支出をカバーできない場合が多い。	「手軽さ」の裏に多くの隠れたリスクが存在する
空室リスクと高額な管理費	賃貸需要の少ない地域では長期間空室が続くことも多い。管理費や修繕積立金の負担が増加する。	家賃収入がない間も固定費用がかかり続け、収支が悪化する。
節税効果の減少と黒字化リスク	減価償却費や利息の経費計上額が年々減少し、黒字化することで納税が増える。	思ったほど収益が上がらず、負のスパイラルに陥る危険性がある。
売却の難しさと資産価値の低下	中古になると価格が大幅に下がり、需要が限られるため売却が難しい。修繕費もかさむ。	思うように売却できず、資産としての価値が大幅に減少する。
金利の上昇リスク	多くの物件はローンで購入され、金利上昇により返済負担が増加する可能性がある。	返済額が増え、キャッシュフローが圧迫される。

 マンション投資がおすすめな人は例外的に「相続税対策する人」のみ

マンション投資は、相続税対策としては非常に効果的です。

その理由は以下の3つです。

理由①：相続税評価額の引き下げ効果

現金を保有するよりも、収益不動産に組み替えることで相続税の評価額が大幅に引き下げられます。

不動産は現金の3分の1程度の評価額になることが一般的で、相続税を大幅に削減できます。

このため、高額の資産を相続する際には非常に有利です。

理由②：相続人に分割しやすい

不動産は、複数の相続人に分割しやすい資産です。

現金や株式と異なり、不動産は分割が容易であり、相続争いを未然に防ぐ手段となります。

理由③：インフレに強い

不動産はインフレ対策としても有効です。

現金の価値が下がる一方で、不動産は資産価値が保たれる可能性が高く、相続後の資産保全に役立ちます。

将来的なリスクを減らし、安定した資産運用が可能になります。

マンション投資で失敗しないためのポイント3つ

マンション投資で失敗を防ぐためには、以下の3つのポイントを押さえることが重要です。

ポイント①：投資目的を明確にする

マンション投資の主な目的は長期的な収益を得ることです。

節税はあくまで副次的な効果にすぎず、収益性を最優先に考えるべきです。

目的が明確であれば、リスクを適切に管理でき、収益を最大化する投資戦略が立てられます。

ポイント②：物件選びは慎重に行う

物件選びは、投資の成否を分ける最も重要な要素です。

など、多くの要素を総合的に判断する必要があります。

ポイント③： 専門家の意見を活用する

投資前には税理士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談することが不可欠です。

彼らのアドバイスを受けることで、節税効果のシミュレーションやリスク評価を客観的に行うことができ、より適切な投資判断が可能になります。

マンション投資の節税についてよくある質問4つ

マンション投資の節税に関するよくある質問と回答をまとめました。

質問①：ワンルームマンションは節税にならない？

ワンルームマンションの投資は、節税効果が限定的です。

減価償却による節税効果は初期に得られるものの、維持費や修繕費が増え、収益性が低いことが多いです。

また、売却時の資産価値が大幅に下がるケースもあり、節税目的での購入はリスクが高いとされています。

質問②：サラリーマンでも不動産投資で節税できる？

サラリーマンでも不動産投資による節税は可能ですが、効果は一時的であり、持続的な節税にはなりません。

また、物件の管理や維持費が負担となることが多く、収益が安定しないことがリスクです。

質問③：不動産投資の節税って嘘？

不動産投資で節税ができること自体は事実ですが、期待される効果が短期間であり、経費が減少することでいずれ納税へと転じます。

長期的に見た場合、節税が投資の主要な目的とはならないことが多く、誇張されて伝えられているケースが多いです。

質問④：不動産投資による節税の失敗例は？

失敗例から、不動産投資は節税だけを目的にするのではなく、物件の収益性や長期的なリスク管理が必要であることが分かります。

節税の失敗例①：空室リスクと想定外の経費で赤字が続く

Aさんは節税を目的に都内のワンルームマンションを購入しました。

購入時、不動産業者からは「空室リスクは少ない」と説明を受け、家賃収入でローン返済が可能だと安心していました。

しかし、実際には想定していたよりも賃貸需要が低く、半年以上空室が続くことに。

さらに、入居者が見つかっても短期間で退去するケースが多く、入退去に伴うリフォーム費用がかさみ、収支は赤字のままでした。

家賃収入でローンや管理費をカバーできず、節税どころか毎月の持ち出しが増え、結局は物件を大幅な値引きで売却せざるを得なくなりました。

節税の失敗例②：新築物件の価格下落と修繕費の負担増

Bさんは、高額な新築マンションを節税目的で購入しました。

購入当初は減価償却費を経費として計上し、税金が減ったことで満足していましたが、物件の価値は年々下がり、売却を考えたときには購入価格の半分ほどにまで下がっていました。

また、築年数が進むにつれて修繕費が増え、特に大規模修繕の際には数百万円の費用が必要に。

これらのコストは全て自己負担となり、節税で得たメリットはすぐに帳消しになり、家計の大きな負担となってしまいました。

まとめ：節税目的のマンション投資は絶対にやめよう

今回は、節税目的のマンション投資について解説しました。

マンション投資をするのであれば、黒字になるようにするべきです、

なぜなら、それは投資が順調に進んでいるということですからね。

赤字を出して所得税・住民税の節税目的は、マンション投資の目的を履き違えていると言えます。

基本は、節税目的としたマンション投資に手を出すことはやめましょう。