マンション投資に落とし穴アリ！？リスクをメリットとデメリットから考えてみた！

マンション投資は儲かるって本当？

マンション投資は儲かると言われる一方で、見過ごせないリスクやデメリットもあります。

この記事では、マンション投資のメリットとデメリットを取り上げ、マンション投資に潜むリスクを考えていきます。

リスクを理解し、適切な準備を整えればマンション投資は魅力的な選択の一つです。

将来マンション投資を視野に入れている方は、ぜひ最後までこの記事をお読みください。

マンション投資とは？

マンション投資とよく言われる不動産投資はイコールではありません。

まず、マンション投資の不動産投資における位置づけについて理解しておきましょう。

マンション投資では、入居者がいる限り安定した家賃収入が得られるため、継続して収入を見込むことが可能です。

一棟マンション投資	ワンルームマンション投資
高い収益が期待できる  購入費が高額	物件価格が一等マンションに比べ安い  収入は多くない

一棟マンションは、複数の入居者から家賃を得られるため、高い収益が期待できる一方で、購入費用が高額になるというデメリットもあります。

一方、ワンルームマンションは、購入する物件価格が比較的安いという利点があるものの、家賃収入は一棟マンションほど大きくないという欠点があります。購入した部屋に入居者が中れば収入はゼロになってしまいます。

マンション投資初心者には「ワンルーム投資」がおすすめ

マンション投資と聞くと、マンション一棟全部購入し、数千万円～億の資金が必要だというイメージがある方も多いでしょう。

しかし、マンション投資初心者には「ワンルーム投資」がおすすめです。

これなら1000万円台からマンションの一部屋を購入し、投資用物件にできます。

一部屋だけでも不動産会社で入居者の募集が可能ですよ。

実は筆者が住んでいるマンションも、ワンルーム投資の物件で、他に引っ越せないくらい住み心地が良くて気に入っています。

同じ家賃価格帯の賃貸マンションと比べてとても豪華なことや、備品が壊れてもオーナー負担で修理してもらえる、などのメリットがあります。

マンション投資とその他の不動産投資の違い

マンション投資について理解していただけましたが、マンション投資は一般的な「不動産投資」とは違うのでしょうか？

 マンション投資と不動産投資の違い

	マンション投資	一般的な不動産投資
投資対象	主に都市部にあるマンション（区分所有や一棟マンション）を購入し、賃貸して家賃収入を得るもの	マンション、アパート、一戸建て、商業施設、オフィスビル、駐車場など、さまざまな物件が対象
初期投資額	比較的少額から始められる	マンション投資よりも多額の初期投資が必要になることが一般的
管理の手間	マンション管理会社に委託すれば、ほとんど手間がかからない	物件の規模や性質によっては、管理コストやメンテナンスの頻度が増える。物件により管理方法が異なる
市場調査	都市部の単身者向けのワンルームマンションなど、需要が高いものに絞れる	物件の種類やエリアによって需要が大きく異なり、特定の市場に特化した市場調査が重要になる
メリット	都市部のマンションを購入できれば需要は安定し収入も増える	うまく投資できれば収益が上がる。リスクを分散できる
デメリット	多額の初期費用が必要になる	商業ビルやオフィスビルなど、景気や商圏の変化に影響されやすい

マンション投資は、他の不動産投資に比べ利益が少額になるかもしれませんが、大きな負担なしに始められることがメリットですね。また、最終的に投資用に購入した物件に自分で住むことも可能です。

将来的には広範な不動産投資を考えている方も、まずはリスクの低いマンション投資1部屋から始めてみるとよいでしょう。

マンション投資の3つのデメリット

マンション投資のデメリットをお伝えします。

このデメリットはマンション投資が持つリスクというよりも、知っておいていただきたい注意点になります。

マンション投資のデメリット①流動性が低いこと

マンション投資のデメリットの一つは、流動性の低さです。

野菜や文房具など小売で売っているものは流動性が高くすぐに現金に変わります。

しかし、不動産のような資産は流動性が低く、売却に時間がかかる可能性があり、市場の状況によって価値が変動するリスクも伴います。

物件を売却する際、すぐに現金化できるとは限らず、買い手を見つけるのに時間がかかることも。

また、市場の状況によっては希望する価格での売却が難しい場合もあります。これは、特に急な資金が必要なときに大きなリスクとなる可能性があります。

マンション投資のデメリット②マンション投資開始には多額の資金が必要なこと

マンション投資には、最低でも自己資金と融資を合わせて千万円以上のお金が必要です。

株式投資の場合は、数万円から始められ、「損切り」も可能です。しかし、マンション投資は簡単に損切りできません。

自己負担数百万円単位で投資しなければならず、ひょっとすると回収する前にプライベートなことで急な資金調達が必要になるかもしれません。

マンション投資のデメリット③マンション投資独特のリスクがあること

ここでは、マンション投資をするうえで避けて通れない10個のリスクを紹介します。

これらはマンション投資を始めるうえで、つきもののリスクです。

あまりにこのデメリットが「重い」ようなら、当面マンション投資を見送って、マンション投資に詳しい専門家や不動産仲介業者に聞いてみると良いでしょう。

マンション投資の3つのメリット

マンション投資には大きなメリットが3つあります。どのようなメリットかそれぞれ解説していきます。

マンション投資のメリット①収益や価格の安定性が高いこと

マンション投資のメリットは、収益や価格が安定的なことです。

購入するマンションの場所さえ間違わなければ、空室が何か月も続き家賃収入がなくなるということは稀です。

またマンション投資は、価格も安定します。

たとえ一室が「事故物件」になったとしても、減額は20％～30％ほどです。

家賃が半額以下になることは短期的にはあり得ず、価格が安定するため短期的、中期的な収益の見通しが立てやすくなります。

マンション投資のメリット②レバレッジ効果を得られること

マンション投資は株式投資など他の投資方法に比べて、高いレバレッジ効果が期待できます。

「てこの原理」を活用し、レバレッジ効果は少額の自己資金しか用意できなくても、借入金を上手に併用することで実質の投資利回りを増加させることが可能です。

住宅ローンは通常の創業融資より通りやすく、費用対効果もあります。

居住しない投資用マンションは、住宅ローン減税は適用されない

確定申告時に住宅ローン減税を適用してしまうと脱税に問われる可能性があるので注意しましょう。

マンション投資のメリット③手間がかからないこと

マンション投資は他の投資と比べて手間がかからないというメリットがあります。

マンションを選定して購入後、契約をしたら、あとはマンション管理会社、不動産仲介業者にその運用を委託すれば、細かい作業は必要ありません。

マンション管理会社を絡めずに自分で契約する場合、修繕やリフォーム、緊急対応なども自分で行わなければならないので、大きな手間となります。

しかし、管理会社を中に入れることで、実質的に何もコストが発生せず、家賃というリターンを得られます。

マンション投資のリスクを減らすコツを7つ紹介！

これまでお伝えしたリスクのいくつかは、可能性を下げることができます。

リスクを減らすマンション探し、マンション選びのコツについて考えていきましょう。

リスクを減らすコツ①SWOT分析で慎重にマンション投資の戦略を立てる

マンション投資には、SWOT分析を行うことが重要です。

たとえば、大学の近くに投資用マンションを建てるときのSWOT分析は以下のようなものが考えられます。

この分析をもとに、投資戦略を立てる際は、強みを活かし、弱みを補完し、機会を捉え、脅威に備えることが重要です。

リスクを減らすコツ②経済地理学を活用する

マンション投資のリスクを減らすには、経済地理学の知識をつけることも大切です。

主に以下の4つの理論を活用しましょう。

商業立地論や人口論を応用すると、どこにマンションを建てればよいのか、おおよその目安になります。

クリスタラーの「商業立地論」などを応用できれば、都市中心部や交通の便が良い場所はなぜ商業施設やマンションが集積するのかが理解できます。

コンサルタントに依頼すれば、経済地理学、人口論など学問的な裏打ちのある場所にマンションを建てられます。

リスクを減らすコツ③分散してマンションを買う

複数のマンションに投資する場合は、離れた場所のマンションを購入することで災害リスクや地価下落リスクを分散させられます。

比較的価格が安定する不動産なら、遠隔地にあっても問題ありません。

地震や台風などでマンションがダメージを負い、価格が下がる、修繕の必要が出てくるケースを考えると、そうしたリスクを分散できた方が望ましいのです。

リスクを減らすコツ④信頼できる不動産管理会社、不動産仲介業者に依頼する

入居者の募集や契約、日々のマンション管理などを全部自分で行うのは負担がとても大きいです。

専門大家になりたいわけでなければ、可能な限り雑用は外注化しましょう。

そのためには、信頼できる不動産管理会社や不動産仲介業者を見つけることが大切です。

マンション投資、マンション管理全般を成功に導くためには、信頼できる不動産管理会社や不動産仲介業者を見つけ、その管理を委ねるのがいちばん賢く、スマートです。

リスクを減らすコツ⑤長期的な視点で考える

マンション投資は数年で利益を上げる投資ではありません。

株や為替、仮想通貨のような値上がりは期待できず、数十年スパンで安定した利益をあげるモデルを目指します。

マンションの耐用年数は30年～45年程度で、この期間で減価償却と住宅ローンの返済が完了。

返済が完了すれば修繕費以外の賃料はほぼすべて収入となり、老後の安定した収入の基盤になるでしょう。

自分たちが亡くなった後も子供たちに残せる確実な財産になるため、近視眼的な利益追求は避け、長期的な視野を持つことがリスクを軽減させます。

リスクを減らすコツ⑥専門家の適切なアドバイスを受ける

マンション投資は詳しい専門家のアドバイスを受けることがおすすめです。

リスクを減らすコツ⑦不動産クラウドファンディングを使う

最近では、不動産投資のリスクを軽くする方法として、「不動産クラウドファンディング」があげられます。

クラウドファンディングは、多くの投資家から集めた資金を運営会社がマンション購入・運用に活用し、その利益を分配します。

不動産の所有権は自分のものにはなりませんが、定期預金よりもはるかに投資効果があり、株式などのように元本割れのリスクも低いことが魅力です。

株式購入のように少額からできる資産運用方法として初心者にとってメリットが大きい方法と言えるでしょう。

リスクを減らしデメリットを克服するマンション投資は不動産仲介業者に相談しよう！

マンション投資は他の投資と比べて低リスクでできますが、それでもどうしてもある程度のリスクは残ります。

マンション投資のデメリットやリスクを軽減するためにも、まずは不動産仲介業者のサポートを受けることをおすすめします。