- 競売物件に興味があるんだけど実際どうなの？
- 競売物件を買う上でのリスクやメリットは？
- とにかく競売物件について勉強したい！
競売物件の購入を検討しているけど、正直よくわからないことが多いですよね。
そこで、不動産歴10年のプロが、競売物件についてのあなたの悩みを解決します！
この記事を読むことで、以下のことがわかります。
- 競売物件の基本
- 競売物件のリスクやメリット
- 実際にあったトラブルやその対処法
競売物件について知ることで、相場よりも安く物件を購入できたり、トラブルのリスクを減らせますよ。
その結果、あなたの理想とする不動投資やマイホームを購入できます。
少しでも競売物件について興味があれば、最後までご覧ください。
競売物件の基本
競売物件は、債務者がローンや税金などの支払いが滞った場合に、裁判所の命令によって強制的に売却される不動産のことです。
主に、住宅ローンの返済ができなくなったケースや、税金の滞納などで発生します。
通常の不動産取引とは異なり、個人間や不動産業者を介さず、裁判所が直接関与して売却が進められます。
よって、取引の透明性がある一方で、購入者が注意すべき点も多く存在するのです。
競売物件の定義と仕組み
競売物件は、裁判所が主導で売却手続きが進められる点が特徴です。
競売の流れは以下の通りです。
- 売却命令：債務者の支払い不履行により、裁判所が売却命令を発出。
- 物件調査：裁判所による物件調査が行われ、物件の評価や権利関係の確認がされます。
- 入札公告：裁判所のウェブサイトなどで、入札の詳細が公開され、一般に向けて入札が募集されます。
- 入札・開札：指定された日時に入札が行われ、最高入札者が落札者として決定します。
- 売却許可決定：裁判所が売却許可を出し、正式に物件の所有権が移転します。
通常の売買と比べて短期間で物件の引き渡しが行われることが多いですよ。
一般的な不動産取引との違い
競売物件と通常の不動産取引の主な違いは、取引の主体とプロセスの透明性です。
一般の不動産取引は、売り主と買い主が交渉して価格を決定しますが、競売では裁判所が主導するため、価格は入札によって決まります。
以下に主要な違いをまとめます。
- 交渉の有無：通常の取引では交渉が可能ですが、競売では入札のみで価格が決まります。
- 物件の状態確認：通常は内覧が可能ですが、競売物件は内部の確認が難しい場合があります。
- リスク：競売物件は、住人が居住したままのケースがあり、立ち退き交渉が必要になることもあります。
競売物件は市場価格よりも低く購入できることが多い反面、購入後のリフォームや法的手続きが必要なケースもあるため、コスト面や時間のリスクが伴います。
競売物件は通常の不動産取引とは異なり、裁判所が介入しているため透明性がありますが、購入者側のリスクも存在します。
しっかりとした物件調査と計画を持って臨むことで、良い物件を手に入れるチャンスにもなります。
一方で、取引の複雑さや不確実性もあるため、リスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。
競売物件が「やばい」と言われる理由3つ
競売物件がやばいと言われている理由を3つ解説します。
理由①：立ち退き問題や不法占拠者のリスク
競売物件では、前の所有者や不法占拠者が物件に居座り続けることがあり、購入後に立ち退きを求めるための手続きが必要になることがあります。
立ち退き交渉が長引くと、購入後にすぐに物件を使用できず、費用や時間が余計にかかるリスクがあります。
また、強制的な立ち退きを実施するには、法律に基づいた手続きが必要であり、精神的な負担も大きくなります。
立ち退きに関するトラブルは裁判や調停に発展することもあり、最悪の場合、実際に居住するまでに数か月以上かかることがあります。
過去には、落札した物件に数年間住んでいた占拠者の立ち退きが難航し、最終的に裁判に持ち込まれたケースも報告されています。
理由②：物件の状態が見えないリスク
競売物件は一般的に内覧ができないため、購入前に物件の内部状態を確認することが難しいのが現実です。
そのため、内部の状態が悪い物件や修繕が必要な箇所を把握できず、購入後に思わぬ修繕費がかかることがあります。
内覧不可のため、設備の不具合や隠れた瑕疵（かし）などを購入前に把握できないことがリスクとなります。
過去の事例では、購入後にシロアリ被害や漏水が発見され、数百万円の修繕費が発生したケースがありました。
外から見れたらいいですが、家の中が残置物が溢れている可能性もありますね。
理由③：法的手続きの複雑さと権利関係のリスク
競売物件には抵当権や差押えなど、権利関係が複雑な場合が多く、落札後にこれらの処理を行う必要があります。
また、元の所有者の税金未納などで物件に抵当権が残っていることもあり、購入者が手続きを行わなければならないケースもあります。
競売物件は通常の不動産取引と異なり、権利関係の処理が不十分なまま取引が進行するため、落札後に法的問題が発生する可能性があります。
ある購入者は、前所有者の未払税金が原因で物件に抵当権が設定されたままになっており、解除の手続きに数ヶ月を要したケースもあります。
競売物件のメリット3つ
競売物件のメリットが3つあるので、それを詳しく解説します。
メリット①：市場価格より安く購入できる可能性
競売物件の最大のメリットは、市場価格よりも安く購入できる可能性が高いことです。
一般市場で売り出されている物件と比べて、競売物件は売主が差押えを受けているなどの事情から、相場よりも安価に取引されることが多くなります。
特に、競争入札で他の入札者が少ない場合や、物件の状態が悪く敬遠されがちな物件は、さらに安く購入できる可能性があります。
過去の競売物件では、相場の20〜30%安く購入できた事例が多く報告されており、中には半額程度で購入できたケースもあります。
安価に購入できることで、リフォームや改修に費用をかけたとしても、最終的に通常の購入価格よりも安く済む場合が多いです。
メリット②：都心の好立地物件が見つかるチャンス
競売市場には、都心や人気エリアの物件も含まれるため、通常は出回らない好立地の物件を見つけるチャンスがあります。
特に都心部の物件は、通常の市場では高額で手が届かないことが多いですが、競売を通じて比較的手頃な価格で入手できる可能性があります。
東京都内の一等地にあるマンションが競売にかかり、通常の販売価格の70%程度で購入できたケースがあるなど、都心の希少な物件を手に入れる機会があります。
このように、好立地の物件が安価で手に入ることで、居住用としてだけでなく、賃貸運用や転売の資産価値も期待できます。
メリット③：手続きがシンプルで迅速な取引が可能
競売物件の取引は、一般の不動産取引に比べて手続きがシンプルで迅速に進むことが特徴です。
競売では、裁判所が入札と契約の手続きを監督するため、売主と買主間の交渉が不要で、明確なルールに従って進行します。
このため、一般市場での交渉による時間のロスや煩わしさが少なく、取引がスムーズに進みます。
競売物件の手続きは予め決められたスケジュールで進行するため、一般市場での売買契約よりもスピード感があります。
また、契約不履行のリスクが低く、手続きの透明性も高いです。
迅速な取引は、急いで物件を取得したい場合や短期間で資産を動かしたい投資家にも大きなメリットとなります。
競売物件を購入前に確認すべきポイント3つ
競売物件を購入する前に確認すべきポイントを3つご紹介します。
ポイント①：物件明細書の確認ポイント
物件明細書は、競売物件購入に際して最も重要な書類の一つです。
物件の基本情報や所有者、権利関係が詳述されており、購入者が知っておくべきリスクが記載されています。
たとえば、抵当権や差押えが設定されているか、土地や建物の現況に法的問題がないかが明記されます。
競売物件では内覧できないことが多いため、この書類に基づいてリスクを評価する必要があります。
- 抵当権、差押えなど法的な問題がないか
- 建物の老朽化や構造的な問題がないか
- 建物や土地の権利関係の確認
物件明細書は法的な専門用語が多く含まれていることもあるため、不動産や法的知識がない場合、弁護士や不動産の専門家に相談することが推奨します。
ポイント②：現況調査報告書の活用法
この報告書は、競売物件の内部を確認する唯一の手段であるため、物件の状態を把握する上で非常に重要です。
- 建物の老朽化状態
- 入居者がいるか、退去済みか
- 雨漏りやその他の損傷
例えば、雨漏りがある物件を修繕せずに購入してしまった場合、後に大規模な工事が必要となり、予想外の費用がかかるケースがあります。
報告書の内容は慎重に確認し、わからない部分は専門家に相談して判断しましょう。
ポイント③：現地調査とその限界
現地調査は、物件の周辺環境や立地条件を把握するために有効な方法です。
しかし、競売物件では内部に立ち入れない場合がほとんどであるため、建物の詳細な状態は外観だけでは分からないことが多いです。
- 周辺環境やアクセス
- 近隣住民との関係
- 外観上の不具合や違法建築の有無
物件の内部を確認できないため、外観や報告書だけでは判断しにくいことがあり、場合によっては内部に大きな損傷がある可能性も考慮しなければなりません。
報告書や明細書と合わせて総合的に判断することが重要です。
競売物件のリスクを回避する方法3つ
競売物件のリスクを回避する方法を3つご紹介します。
方法①：専門家への相談の必要性
競売物件を購入する際、物件の権利関係や法律的なリスクが複雑であるため、不動産専門家や弁護士への相談は必須です。
物件の明細書や現況調査報告書に記載されている内容は専門的で難解な場合が多く、購入後に予想外の問題が発生するリスクがあります。
専門家に相談することで、これらのリスクを未然に防ぎ、より安全な取引を進めることができます。
- 権利関係の問題（抵当権、差押えなど）
- 物件の法的状況
- 不動産評価や物件の適正価格
弁護士や不動産コンサルタントを通じてこれらをチェックすることで、トラブルを回避し、安心して入札ができます。
方法②：入札前にできるリスク確認方法
競売物件は内覧ができないことが多く、物件の状態を事前に確認するのは難しいですが、いくつかの手段を駆使すればリスクを減らすことが可能です。
まず、現況調査報告書や物件明細書を詳しく確認することが必要です。
これには、建物の損傷や法的な問題が記載されている場合があり、しっかりとチェックすることで、リスクを減らすことができます。
- 報告書で物件の物理的状態や問題点を確認
- 周辺の不動産価格と比較して、競売物件の価値を評価
- 裁判所の情報を基に、法的リスクを確認
事前のリサーチを徹底することで、不測の事態を避けられます。
方法③：不法占拠者の有無を確認する方法
競売物件では、不法占拠者が存在する可能性があり、この問題が解決されないと購入後の引き渡しが困難になることがあります。
不法占拠者がいるかどうかを確認するためには、まず現況調査報告書に記載されている入居者情報を確認します。
この報告書には、物件が現在誰に使用されているか、またその使用状況が記載されており、不法占拠者のリスクを事前に把握することができます。
- 現況調査報告書に「入居者あり」と記載があるか確認
- 入札前に裁判所に問い合わせて、詳細な入居者情報を確認
不法占拠者の有無をしっかり確認しておくことで、購入後のトラブルを防げます。
実際にあったトラブル事例とその対策3つ
実際にあったトラブルの事例を対策を、3つご紹介します。
トラブル事例を知っておくことで、競売物件を買う際のリスク回避が可能です。
対策①：占拠者とのトラブル事例
ある購入者が競売物件を落札後、占拠者が住んでいることに気づきました。
購入後すぐに退去を求めましたが、占拠者は「ここでの生活が続いている」として、退去に応じませんでした。
法的手続きを取っても退去までに長い時間がかかり、その間、物件を利用できず損失が発生しました。
このようなトラブルを防ぐためには、まず現況調査報告書や物件明細書に記載された入居者情報を確認することが重要です。
また、物件購入後の占拠者との交渉や強制退去の手続きを想定して、法的サポートを受ける準備をしておくとスムーズに進行できます。
専門家を通じて、法的な手続きの流れを事前に把握しておくことが大切です。
退去の交渉は自分でやらないといけないので、初心者がすべて自分でやるのは現実的ではないですね。
対策②：隠れた欠陥や不具合の発覚事例
ある物件では、購入後に屋根に大きな漏水が発生し、天井や壁が損傷していたことが判明しました。
競売時には物件内部を確認できなかったため、現況報告書に記載されていた軽微な損傷以上に、深刻な問題が隠れていました。
結果として、修繕にかかる費用が想定を大幅に超えることになり、利益を出すことができませんでした。
競売物件は内覧が難しいことが多いため、事前に物件の状態を徹底的に調べることが重要です。
現況調査報告書の内容を細かく確認し、可能な限り外部のプロ（建築士や不動産業者）に相談してアドバイスをもらうのが賢明です。
また、修繕費用や緊急時の対応費用を考慮に入れて、余裕のある予算を立てることがリスク軽減につながります。
家の傾きなど、基礎に何かしらの瑕疵があれば修繕費用が大幅に超えるので、これも大きなリスクと言えるでしょう。
対策③：法的トラブルの実例とその回避方法
競売で購入した物件に、元所有者の差し押さえや抵当権が残っていることが購入後に発覚しました。
物件を自由に使用することができず、追加で費用を支払ってこれらの問題を解決しなければならなくなったため、大きな損失を被りました。
このような法的トラブルを避けるためには、競売に入札する前に物件の権利関係を徹底的に調査することが重要です。
物件明細書には抵当権や差し押さえの情報が記載されていますが、理解が難しい場合は、不動産や法律の専門家に相談して権利関係のクリアな物件を選ぶようにしましょう。
また、落札前に裁判所での確認をしっかり行い、リスクを最小限に抑えることが大切です。
抵当権とは、お金を貸した人が、もし返してもらえなかったときに、借りた人の家や土地を売って、そのお金で返してもらうための約束です。
たとえば、家を買うときに銀行からお金を借りると、その家を「担保」として使います。もしお金を返せなくなったら、銀行はその家を売ってお金を回収できる、という仕組みです。
競売物件の購入をおすすめする人としない人の特徴
ここで、競売物件をおすすめする人と、おすすめしない人の特徴を解説していきます。
おすすめの人の特徴
競売物件の購入は、市場価格より安く購入できる可能性がある反面、リスクが伴います。
そのため、以下のような特徴を持つ人におすすめです。
- 不動産知識が豊富な人：競売物件の権利関係や法的な複雑さを理解し、問題が発生した際に適切に対処できる人。
- リスクを許容できる人：物件の状態が確認できない場合が多いため、万が一のリスク（占拠者がいる、隠れた不具合があるなど）に備えることができる人。
- トラブル対応に強い人：不法占拠者や法的トラブルなど、購入後に発生する可能性のある問題を冷静に解決できる能力がある人。
過去に競売物件を購入して修繕や法的トラブルにうまく対応し、高リターンを得た投資家がこのタイプに該当します。
おすすめではない人の特徴
競売物件の購入には、不確実性が伴うため、不動産の経験が浅い人やリスクに対して敏感な人には向いていません。
具体的には以下のような人が該当します。
- 初心者：競売物件特有の手続きや法的リスクに不慣れで、細かい部分に注意が届かない人。
- リスクを避けたい人：物件の内覧ができないことや、購入後に隠れたトラブルが発生する可能性があることがストレスになる人。
- 安定した投資を望む人：リスクよりも安定した収益や安心感を優先する人は、競売物件ではなく通常の不動産取引のほうが向いています。
初めて不動産投資に挑戦する人は、競売物件での予期せぬトラブルに対応しきれない場合があり、この選択肢はリスクが高すぎる可能性があります。
競売物件がやばいと言われることに関するよくある質問5つ
競売物件がやばいと言われることについて、よくある質問に5つ回答します。
質問①：競売物件を購入する際に注意すべきリスクは何ですか？
競売物件の購入にはいくつかのリスクがありますが、主なものとして次の3つが挙げられます。
- 物件の状態が確認できない
競売物件は通常内覧ができないため、内部の状態を事前に確認することができません。
物件に老朽化や隠れた欠陥がある場合、修繕費が予想以上にかかるリスクがあります。
購入前には、物件明細書や現況調査報告書で状態をできるだけ確認しましょう。 - 法的トラブルの可能性
競売物件は、所有者の債務問題など法的な背景があります。
抵当権や差押えが残っている場合、その問題を解消する必要があります。
これを確認するためにも、専門家のアドバイスを受けることが重要です。 - 占拠者がいる可能性
現在の住人が物件を不法に占拠しているケースがあり、その場合、立ち退き交渉や法的手続きを自分で行わなければならないことがあります。
事前にそのリスクを理解しておくことが大切です。
特に占拠者がいる場合は、最悪裁判手続きになり、問題解決まで長期化する恐れが最大のリスクと言えますね。
質問②：競売物件の購入プロセスはどのように進めればいいですか？
競売物件の購入プロセスは通常の不動産取引と異なり、特有の手続きがあります。
- 物件選定: まず、物件明細書や現況調査報告書を確認し、購入希望の物件を選びます。
- 入札手続き: 競売では入札によって購入者が決定します。希望価格を提出し、他の入札者と競います。
- 入札結果の確認: 自分が最高額であれば落札となり、その後支払いと所有権の移転手続きを進めます。
競売物件はスムーズに進めば、一般的な不動産取引よりも短期間で取引が完了することが魅力ですね。
質問③：競売物件の購入にかかる費用はどれくらいですか？
競売物件の購入には物件自体の費用以外に、次のような追加費用がかかることがあります。
- 落札価格: 競売の最終落札価格が物件の購入費用となります。
- 登録免許税・不動産取得税: 物件の所有権移転の際には、登録免許税や不動産取得税がかかります。
- リフォーム・修繕費: 競売物件は内覧ができないため、購入後に修繕費が発生する可能性があります。
事前にリフォーム費用の見積もりを取っておくと安心です。
これらの費用を総合的に考慮して予算を設定することが必要です。
費用は前提条件によって変わるので、まずは専門家に相談したいですね。
質問④：競売物件を購入するメリットはありますか？
競売物件にはリスクが伴うものの、いくつかの大きなメリットがあります。
- 安く購入できる可能性が高い
市場価格よりも安く物件を購入できるチャンスがあるため、資金面でのメリットがあります。
特に価格が上がりにくい物件の場合、大幅な値引きで購入することができる場合もあります。 - 好立地の物件が見つかることがある
競売物件には、一般市場に出回らない都心の物件や好立地の物件が含まれることがあり、予想外のチャンスに巡り会うこともあります。 - 手続きが迅速
競売では、入札手続きが終了すれば迅速に取引が進むため、一般の不動産取引よりもスピーディーに物件を手に入れることが可能です。
質問⑤：競売物件を購入する際に専門家に相談する必要はありますか？
競売物件は複雑な法的手続きが伴うことが多いため、専門家に相談することを強くおすすめします。
- 法的アドバイス: 抵当権や差押えの解消が必要な場合、弁護士や司法書士のサポートが不可欠です。
- 物件状態の確認: 建物の状態や修繕の必要性を建築士や不動産鑑定士に確認してもらうことで、予想外の出費を防ぐことができます。
専門家に相談することで、リスクを最小限に抑え、競売物件の購入をスムーズに進めることが可能です。
まとめ：競売物件はリスクとメリットを理解して購入を検討しよう
この記事では、競売物件はなぜやばいと言われているのは、理由を解説しました！
- 市場価格よりも安く購入できる可能性があるが、物件の状態が確認できないリスクも存在する。
- 法的な問題や占拠者などのトラブルが発生する可能性があるため、事前の調査が不可欠。
- 専門家のアドバイスを活用することで、リスクを軽減し、安心して取引が進められる。
- メリットとデメリットを理解し、慎重に判断することが競売物件購入の成功につながる。
競売物件は、相場よりも安く購入できるメリットは非常に大きいですね。
しかし、前の住居者が退去しなかったり、建物の大きな瑕疵がある場合も考えられます。
競売物件はメリット・デメリットをしっかりと考えて購入を検討しましょう。
