- 不動産ファンドの仕組みと種類って？
- 不動産ファンドのメリット・デメリットについて
- 投資する際のリスクや注意点を確認したい
「不動産ファンドの種類が知りたい」
「不動産ファンドのメリット・デメリットが知りたい」
不動産ファンドへの投資を検討している方の中には、上記のような要望を持っている方が少なくありません。
一言に不動産ファンドと言ってもさまざまな種類があり、種類ごとの違いや特徴まで理解しておく必要があるためです。
そこで、この記事では、不動産ファンドの仕組みや種類、メリット・デメリットについて解説します。
不動産ファンドへの投資を検討しているならこの記事を参考にしてみてください。
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不動産ファンドとは
不動産ファンドを理解するなら、まずは「ファンド」について理解しておかなければなりません。
では、ファンドとは何なのでしょうか？
ファンドとは、複数の投資家から資金を集めて、その資金で投資を行い得られた収益を投資家に分配する仕組みのことです。
したがって、不動産ファンドとは、このファンドを利用して不動産に投資し、家賃収入や不動産の売却益などから出資してくれた投資家に分配する仕組みを指します。
不動産ファンドの仕組み
不動産ファンドは大きく分けると以下の2つの種類があります。
- 不動産投資信託
- 不動産共同事業
上記の2つは仕組みが異なるので、不動産ファンドに投資したいと考えているなら、それぞれの仕組みを理解するようにしてください。
不動産投資信託
不動産投資信託は、REITとも呼ばれているアメリカで生まれた金融商品です。
投資法人に投資家が出資し、その資金を元に複数の不動産に投資、得た収益を分配金として投資家に還元します。
不動産に直接出資をするわけではないため、実物不動産投資のように不動産の所有者になるわけではありません。
不動産特定共同事業
不動産特定共同事業とは、不動産特定共同事業法に基づいて運用される不動産ファンドのことです。
複数の投資家から集めた資金で現物不動産へ投資して得られた収益を分配する事業で、不動産投資の手法の一つとして注目が集まっています。
なお、不動産特定共同事業には以下の種類があることも知っておきましょう。
- 出資者（投資家）と事業者との相互関係を定めた匿名契約に基づいて「事業者」が主体となって行う不動産事業である「匿名組合型」
- 事業者と投資家で任意組合契約を締結して、投資家が不動産の共有持分を購入し、それを組合に現物出資する不動産事業である「任意組合型」
- 投資家は不動産の共有持分を購入し、権利を事業者に貸し出す不動産事業である「賃貸型」
ちなみに、不動産特定共同事業を利用した商品として「不動産クラウドファンディング」と「不動産小口化商品」が挙げられます。
不動産ファンドのメリット・デメリット
不動産ファンドには、さまざまなメリットがある一方で、当然デメリットもあります。
そのため、メリットとデメリットをよく理解したうえで比較検討して、不動産ファンドへの投資を決めるようにしてください。
不動産ファンドのメリット
不動産ファンドには、以下の4つのメリットがあります。
- 1口1万円から投資できるものがあるため少額の資金で投資できる
- 種類や資金額によっては分散投資がしやすい
- 不動産投資信託に投資した場合は証券会社を通じて取引ができるので換金性が高い
- 不動産のプロが運用するため不動産の知識が少なくても始められる
上記のような特徴があるため、不動産ファンドはリスクを抑えた投資が可能です。
したがって、不動産ファンドは初めて投資する方や、今まで不動産投資をしたことがない方に向いています。
不動産ファンドのデメリット
不動産投資には、以下の3つのデメリットがあります。
- ファンドの運用費用がかかるケースがあるので不動産投資よりもリターンが少ない
- 投資家が物件を直接運営できるわけではないため物件の改善ができない
- 現物の不動産を購入する場合と違って融資を受けることができない
上記のようなデメリットがあり、大きく稼ぎたい方には向いていないので注意が必要です。
不動産ファンドの種類
不動産ファンドを活用した投資には主に以下の3つの種類があります。
- 不動産クラウドファンディング
- J-REIT
- 私募REIT
上記について解説するので、自身に合った投資商品を見つける際の参考にしてみてください。
不動産ファンドの種類1.不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、クラウドファンディングを利用した不動産ファンドのひとつです。
不特定多数の投資家に対して出資を呼びかけ、集めた資金で不動産を購入・運営、家賃収入や不動産を売却して得た利益を投資家に分配します。
なお、不動産クラウドファンディングのメリットは、以下のとおりです。
- 平均利回りが3～5％前後と高利回りのファンドが多い
- 「20％」を超えるファンドもあるため高収益を狙うことができる
- 最低出資額が1万円のファンドが多くあるため、資金に余裕がない方でも投資がしやすい
- 不動産のプロが運用しているため運用の手間と時間がかからない
- インターネット上で取引などの手続きが簡単にできる
このように、不動産クラウドファンディングは少ない資金でリスクを抑えながら、大きく稼げる可能性が高い投資であるため、最もおすすめしたい不動産ファンドです。
ただし、以下のデメリットもあります。
- 運営会社が倒産してしまうと元本を毀損する可能性がある
- 災害によって投資した物件に損害が発生すると元本を毀損する可能性がある
不動産クラウドファンディングに投資するなら、上記のリスクを理解しておきましょう。
不動産ファンドの種類2.REIT
J-REITとは不特定多数の投資家から集めた資金を利用して、その不動産から得た賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。
このため、オフィスビルや商業施設、物流施設、ホテルなど、さまざまな種類の不動産に投資できます。
そんなJ-REITのメリットは以下のとおりです。
- 1口数万円から購入できるため、初期投資の資金が少なくても投資できる
- 利益の90％投資家に配当することで法人税の支払いが大幅に減額できる「特別目的会社」制度があるため、他の投資と比較して高利回りの案件が多い
- 投資するファンドによってはホテルの割引などの特典がある優待券がもらえる
- 運用はプロに任せることができるため、運用にかかる手間や時間を削減でき、知識が少なくても投資できる
- 東京証券取引所で取引が可能なため、流動性・換金性が高い
上記のような特徴があるため、初めて投資する方にもJ-REITはおすすめです。
ただし、以下のデメリットがあることも覚えておきましょう。
- 投資法人の業績によって価格が大幅に下落する可能性がある
- 業績が悪化してしまうと分配金も減ってしまう可能性がある
- 災害によって投資対象の不動産が損害を受けて損失が発生する可能性がある
J-REITに投資する場合は、上記のような事態が発生してしまうと元本割れを起こす可能性があるため注意が必要です。
不動産ファンドの種類3.私募REIT
私募REITとは、一般投資家ではなく機関投資家を対象にしているREITのことです。
東京取引証券所に上場していないため基本的にオープンな場所で募集されておらず、勧誘がなければ投資できない仕組みになっています。
そんな私募REITのメリットは以下の通りです。
- J-REITと違って東京証券取引所に上場しておらず価格は不動産鑑定評価に基づいて算出されるため、金融や資本市場から受ける影響が限定的である
- 運用資産規模が数千億円以上になることが多いため、投資対象に物件の数や種類が多く分散投資がしやすい
一方で、以下のデメリットもあります。
- 最低投資額が1億円程度と非常に高額であるため、一般投資家には投資は難しい
- オープンな場所で募集されていないため、投資法人側から勧誘がなければ投資できない
- 「証券取引所に上場していないため24時間取引できない」「金額も高額なので売却先がみつかりにくい」などの理由から流動性が低い
上記の理由から私募REITは一般投資家が投資できる機会が少ない投資です。
とはいえ、私募リートに投資する機会がある方は、上記の特徴を理解しておきましょう。
まとめ
不動産ファンドは不動産投資の投資手法の一つで、少額で投資できるなどのメリットがあるため、おすすめの投資です。
しかし、不動産ファンドの投資商品には複数の種類があり、どの商品が自身に合った商品か理解していない方も少なくありません。
そこで、この記事では不動産ファンドのメリット・デメリットや投資商品の種類について解説してきました。
不動産ファンドに投資するならこの記事を参考にしてみてください。
