- マンションはどのタイミングで買うべき？
- マンション購入に最適な時期を知りたい
- 失敗しないために避けるべき時期やマンションの選び方は？
マンション購入は一生に一度の大きな決断ですよね。
特に「買ってはいけない時期」や「避けるべきマンションの特徴」を知らないと、後々後悔する可能性が高まります。
そこで、不動産業界で10年以上のキャリアを持つプロが、マンション購入に関して避けるべき時期と物件の特徴を徹底的に調査し、あなたの悩みを解決します。
- マンションを「買ってはいけない時期」8選
- 避けるべきマンションの特徴4選
- よくある質問で、さらに具体的なアドバイス
マンション購入で失敗しないためのポイントがわかるので、特にこれからマンションを検討している方は、ぜひ最後までご覧ください！
買ってはいけない時期① ：金利が急上昇している
マンションを購入する際、金利の動向は極めて重要です。
特に住宅ローンを利用する場合、金利が上昇すると返済負担が大幅に増加するため、タイミング次第で家計に大きな影響を及ぼします。
金利上昇時期に購入を控えるべき理由
住宅ローンを組む際、金利が低いときに借り入れると、返済額が少なくて済みます。
しかし、金利が急上昇している時期にマンションを購入すると、同じ借入額でも返済総額が大幅に増え、長期間にわたる大きな負担を抱えることになります。
返済額の違い（例）
| 借入額 | 金利1.0％ | 金利1.5％ | 金利2.0％ |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 8.7万円/月 | 9.3万円/月 | 9.9万円/月 |
| 返済総額 | 3,924万円 | 4,176万円 | 4,428万円 |
上記の表からもわかるように、金利がたった0.5％上がるだけで、月々の支払額や総返済額が大幅に変わります。
これが数十年続くと、支出の差は大きなものとなり家計の余裕を圧迫する原因ですので、金利には注目しましょう。
新築マンションはさらにリスクが高い
特に新築マンションは価格が高い傾向にあるため、金利上昇時の購入はリスクが高くなるので要注意です。
新築物件は価格自体が高い上に、購入時にかかる諸費用も大きいため、金利の上昇が負担をさらに増幅させることになります。
新築マンション購入時のリスク
- 価格が高い: 新築マンションは物件価格が高いため、ローンの借入額も大きくなる。
- 返済総額が増大: 金利上昇により、返済額の負担が増える。
- 資産価値の変動リスク: 購入後すぐに価格が下がることがあり、資産価値の減少による損失も考慮する必要がある。
金利が安定している時期を狙う
金利が安定している、もしくは低い時期にマンションを購入することで、返済負担を軽減できます。
また、将来的な金利上昇リスクを避けるために、固定金利の住宅ローンを選ぶことも一つの方法です。
固定金利であれば、将来的に金利が上がったとしても、毎月の支払額は変わりません。
買ってはいけない時期②： 景気が悪化している
マンションを購入するタイミングとして、景気の悪化時期は避けるべきです。
景気が悪い時期には経済全体が不安定になり、個人の収入も不安定になりやすいため、大きな買い物をするにはリスクが高まります。
景気が悪化している時期に購入を避けるべき理由
不況時には、全体的に次のようなリスクが高まります。
- 不動産価格の下落リスク: 景気が悪いと、不動産の需要が低下するため、マンションの価格も下がる傾向があります。高値で購入したマンションの価値が短期間で下落し、損失を被る可能性が高くなります。
- 収入の不安定性: 不況時には企業の業績が悪化し、リストラや給料カットの可能性が高まります。安定した収入が得られない中で住宅ローンを抱えることは大きなリスクです。
- 金融機関の審査が厳しくなる: 景気が悪化すると、金融機関もリスクを避けようとするため、住宅ローンの審査が厳しくなります。希望する額を借りられなかったり、金利が上がったりすることもあります。
景気の悪化と不動産価格の関係
景気が悪化すると、不動産市場も冷え込むことが一般的です。
以下は、不動産価格が景気によってどのように変動するかの簡単なイメージです。
| 景気の状態 | 不動産価格の傾向 | 購入のリスク |
|---|---|---|
| 好景気 | 上昇しやすい | 購入後も価格が上がる可能性がある |
| 不況 | 下落しやすい | 購入後の価値下落リスクが高い |
景気が悪い時期にマンションを購入してしまうと、その時点では高い価格で購入し、数年後に価値が下がるというケースが少なくありません。
このようなリスクを避けるためにも、景気の動向を見極めることが大切です。
資産価値の変動に備える方法
資産価値の変動に備える方法は、以下のような方法があります。
- 自己資金を増やす: 借入額を抑えるために、できるだけ多くの頭金を準備しましょう。これにより、将来的に不動産価格が下落した場合でも、ローンの返済負担を軽減できます。
- 不況期の購入を避ける: 景気が回復して不動産価格が安定している時期を待つことで、購入後のリスクを低減できます。焦って購入せず、経済状況が好転するまで様子を見ることが賢明です。
買ってはいけない時期③： 家族構成やライフスタイルが変化する時期
マンションを購入する際、家族構成やライフスタイルが安定していない時期に購入することは避けた方が良いでしょう。
家族の人数や生活スタイルが変化する可能性があると、将来的に間取りや立地が合わなくなるリスクが高まりますよ。
家族構成やライフスタイルの変化時に購入を控えるべき理由2つ
ここでは、家族構成やライフスタイルの変化時に購入を控えるべき理由を解説していきます。
理由①：ライフスタイルの変化が購入後の生活に影響
- 結婚や出産: 今は二人暮らしや一人暮らしに適した間取りがあっても、結婚や出産を予定している場合、数年後には手狭になり、住み替えを検討しなければならなくなるかもしれません。
- 子供の進学や転校: 子供の進学先が現在の住居から遠くなったり、教育環境が変わることを考慮すると、学校や学区が将来の家族計画に合わなくなる可能性があります。
理由②：家族構成に合わない間取りのリスク
家族の人数が増えると、間取りが将来的に適さなくなる可能性が高まります。
たとえば、最初は十分と思っていた2LDKの間取りが、子供が生まれると部屋数が不足したり、収納スペースが足りなくなったりすることがあります。
- 部屋数が少ない：家族が増えるとプライバシーが確保できず、狭く感じることが多いです。
- 収納不足：子供が成長するにつれて、物が増えるため、収納スペースが足りなくなることも問題です。
- ライフステージに対応していない間取り：例えば、リビングが狭く、家族が集まる時間がストレスになることもあります
ライフスタイルに合ったマンション選びのポイント
家族構成やライフスタイルが安定していない場合は、以下のポイントを考慮して物件を選ぶことが大切です。
- フレキシブルな間取り: 家族構成が変わっても対応できるよう、間仕切りを変更できるタイプの物件や、将来部屋数を増やせる物件を検討することが賢明です。
- 将来的な家族の計画を考える: 今後のライフプランに合わせて、部屋数や広さに余裕がある物件を選ぶことで、将来的な住み替えを避けることができます。
- 交通や教育環境: 将来的に子供が進学する可能性のある学校や塾などが近くにあるか、通学に便利な立地かどうかも重要な要素です。
買ってはいけない時期④： 転職や転勤が多い時期
転職や転勤が頻繁な時期にマンションを購入するのはリスクが高いです。
マンションは長期的な住まいとして購入するのが一般的ですが、転勤や転職で住み替えを余儀なくされる場合、結果的に「住まない家」に多額のローンを支払うことになる可能性があります。
転勤や転職が多い時期にマンションを買ってはいけない理由3つ
転勤や転職が多い時期にマンションを買ってはいけない理由を3つ解説します。
理由①：住み替えのリスク
転勤が多い職場では、購入後に別の地域へ転勤を命じられ、単身赴任を余儀なくされることがあります。
また、転職先が現在の住居から遠くなる場合、引越しを検討しなければならないこともあります。
特に長距離の通勤が必要になると、家族や自分の生活リズムが大きく乱れる可能性が高いです。
単身赴任や、転職による生活環境の変化がある環境にある方は注意です。
理由②：住宅ローンの負担
転職や転勤が原因で一時的に収入が不安定になることがあります。
理由③：賃貸で対応できるかどうか
購入したマンションを賃貸物件として貸し出すという選択肢もありますが、エリアによっては賃借人を見つけるのが難しい場合もあります。
また、賃貸に出してもローンの返済をカバーできないことも多く、適切なエリア選びが重要です。
購入を見送るべき状況
転勤が数年おきに発生する職場で働いている方は、マンションを購入しても数年後に住まなくなるリスクが高いため、購入は避けた方が良いです。
また、転職後の収入や雇用状況が不安定な場合、ローンの支払いが困難になる可能性があるため、しばらく様子を見てから購入する方が賢明です。
転勤が多い職場に所属している場合や、新しい職場での収入が安定していない場合は、購入を見送るのが吉ですね。
転職・転勤時の対応策
転職や転勤の可能性が高い場合は、まず賃貸物件での生活を選ぶ方が安心です。
どうしてもマンションを購入する場合、将来的に売却しやすいエリアや、リセールバリューが高い物件を選ぶことで
転勤や転職があっても比較的損失を抑えることが可能です。
賃貸を活用したり、リセールバリューを考慮してマンションを購入しましょう。
買ってはいけない時期⑤： 定年退職直後
定年退職後にマンションを購入することは、注意が必要なタイミングの一つです。
退職金を手にした直後は、まとまったお金があることで
今が購入の好機だ
と感じるかもしれません。
しかし、収入が減少する定年後は、資産の減少やローン返済の負担が大きなリスクとなるため、慎重な判断が必要です。
定年退職後にマンション購入を避けるべき理由3つ
定年退職後にマンション購入を避けるべき理由を3つご紹介します。
理由①：収入の減少とローン審査の難しさ
定年退職後は、現役時代と比べて収入が大幅に減ることが一般的です。
また、定年退職後は年齢や収入の関係で住宅ローンの審査が厳しくなり、希望通りの融資を受けられないことも多くあります。
- 収入減少に伴う支払いリスク: 退職金を住宅ローンの頭金に充てたとしても、残りのローン返済が年金収入だけでは負担になることがあります。
年金収入でローンの支払いを続けるのは困難であり、生活費を圧迫する恐れがあります。 - ローン審査の厳しさ: 年齢が高くなると、ローン審査の基準も厳しくなります。
金融機関は返済能力を重視するため、退職後はローンを組むこと自体が難しくなるケースもあります。
理由②：退職金をマンション購入に充てるリスク
退職金を一括でマンション購入に充てることは、魅力的に思えるかもしれません。
特に、マンション購入後は維持費や管理費、修繕費がかかるため、資産をすべて使い切るのはリスクが高いです。
理由③：長期的な資産運用の重要性
退職後は、手元に残った資産を長期的に運用する必要があります。
マンション購入で大きな出費をしてしまうと、その後の資産運用が難しくなり、老後の生活を圧迫する可能性があります。
特に、突発的な医療費や生活費の増加に備えるため、余裕のある資金計画が求められます。
定年退職後の住まい選びのポイント
定年退職後の住まい選びのポイントは、3つあります。
- ローンを完済してから退職する計画: 定年退職前に住宅ローンを完済できるよう、早めに購入を検討するか、長期ローンを避ける計画を立てることが理想的です。
- 老後のライフスタイルを考慮: 退職後のライフスタイルに合った住居を選ぶことが大切です。バリアフリー設計や、医療機関が近くにある場所など、老後の生活に必要な条件を考慮しましょう。
- 一括購入よりも資産の分散: 退職金をすべてマンション購入に充てるのではなく、余裕資金を残し、賃貸や小規模の物件を選ぶなど、資産を分散させる方法も検討すべきです。
買ってはいけない時期⑥： 住宅ローンの計画が不安定な時期
住宅ローンを組むことは、多くのマンション購入者にとって大きな決断です。
ローンの支払いは長期間にわたるため、返済計画が不安定な時期にマンションを購入することはリスクが高いといえます。
特に、収入や支出の見通しが立たない場合、無理な返済計画が後々の生活に深刻な影響を与える可能性があります。
住宅ローンの計画が不安定な時期に購入を控えるべき理由3つ
住宅ローンの計画が不安定な時期に購入を控えるべき理由を3つご紹介します。
理由①：収入や生活状況の変化が予想される場合
住宅ローンを返済していく上で、安定した収入があることは非常に重要です。
例えば、以下の状況がある場合には、マンションの購入を控えたほうが良いです。
- 転職を控えている: 新しい仕事での収入が不確実な場合、ローン返済に支障をきたすリスクが高まります。
- 収入の減少が予想される: 配偶者が仕事を辞める予定や、残業代の削減など、収入の減少が見込まれる場合には、ローン返済が苦しくなる可能性があります。
支出の見通しが立たない場合
住宅ローンの支払いに加えて、日常の生活費や突発的な支出も考慮しなければなりません。
将来的に教育費や医療費などの大きな支出が発生する可能性がある場合、これらの費用を無視してマンションを購入することは大きなリスクです。
無理な返済計画のリスク
無理な返済計画は、家計に大きな負担をもたらし、最悪の場合、返済不能に陥ることもあります。
これを避けるために、ローン返済額が収入の30％を超えないように計画するのが一般的です。
以下は、収入と返済額のバランスを示した表です。
| 年収 | 安全な月々の返済額 (収入の30％未満) | 無理な月々の返済額 (30％以上) |
|---|---|---|
| 500万円 | 12.5万円以下 | 12.5万円以上 |
| 600万円 | 15万円以下 | 15万円以上 |
| 700万円 | 17.5万円以下 | 17.5万円以上 |
無理な返済額で住宅ローンを組むと、家計が圧迫され、生活に余裕がなくなります。
安定した返済計画を立てるためのポイント
安定した返済計画を立てるためのポイントは以下のとおりです。
- 返済額を慎重に設定: 住宅ローンを組む際は、将来の収入減少や支出の増加も見据えた返済額を設定しましょう。無理のない範囲での返済計画が重要です。
- 貯蓄を確保する: 住宅購入後も余裕を持って生活できるように、貯蓄を確保しておくことが大切です。
突発的な支出に備え、返済以外にも資金を準備しましょう。 - 収入が安定するまで購入を待つ: 転職や収入減少の見通しがある場合、しばらく様子を見てから購入を検討することが賢明です。
収入が安定した時期に、無理のない返済計画を立てた上でマンション購入に踏み切るのが理想的です。
買ってはいけない時期⑦： 物件供給が少ない時期
マンション購入を検討する際、物件の供給が少ない時期に購入を決断するのはリスクが高いです。
このような時期には選択肢が限られ、十分な比較ができないため、結果的に妥協した選択をしてしまう可能性があります。
物件数が少ない中で焦って購入することで、後悔することが多いため、購入時期を慎重に選ぶ必要があります。
物件供給が少ない時期に購入を控えるべき理由2つ
物件供給が少ない時期に購入を控えるべき理由を2つご紹介します。
理由①：選択肢が限られる
市場に出ている物件が少ない時期は、希望する条件に合ったマンションが見つけにくくなります。
妥協のリスク: 希望する条件をすべて満たす物件が見つからない場合、部屋の広さや設備、立地などで妥協することになります。これは長期的に不満を感じる原因となり、生活の質を下げる結果となりかねません。
理由②：マンション価格が高くなりやすい
物件の供給が少ないときは、需要が高まりやすく、価格が上昇する傾向にあります。
競争が激しくなるため、予算オーバーの物件に手を出してしまう可能性が高まりますね。
供給が少ない時期に購入することで、価格が過剰に高騰している状況でマンションを購入するリスクが増加する可能性が高くなります。
競争が激化: 希望の物件が出ても、同時に他の購入希望者と競り合うことが多く、結果的に予算よりも高い価格で購入することになりがちです。
これにより、無理なローンを組むことになり、後々の返済負担が大きくなる可能性があります。
新築マンションの供給が少ない場合の注意点
特に、新築マンションが少ない時期には、人気エリアや高品質の物件はすぐに売れてしまい、選べる物件がほとんど残らないことがよくあります。
供給が少ない時期を避けるためのポイント3つ
供給が少ない時期を避けるためのポイントが3つあります。
- 市場の動向を見極める: 物件供給が少ない時期は避け、物件が多く出回る時期を狙って購入することが賢明です。不動産市場は季節によって供給量が変動するため、年間を通してどの時期に物件数が増えるのかを調べておくことが重要です。
- 供給が回復するまで待つ: 供給が少ない状況下では、焦らずに待つことも一つの戦略です。
新しい物件が出てくるまで待つことで、より多くの選択肢を検討でき、冷静な判断が可能になります。 - 中古マンションも視野に入れる: 供給が少ない時期には、必ずしも新築にこだわらず、中古マンションも検討することで、より良い条件の物件を見つけるチャンスが広がります。
特に中古物件は価格が安定しており、費用を抑えることができる場合があります。
買ってはいけない時期⑧： マンション価格が高騰している時期
マンション価格が高騰している時期に購入することは、将来的なリスクが大きいため避けるべきです。
不動産市場が過熱している場合、物件の価格が本来の価値以上に高騰している可能性があり、購入後に資産価値が下落するリスクが伴います。
こうした時期に焦って購入すると、購入後の資産価値の低下やローン返済に悩まされることになりかねません。
マンション価格高騰時に購入を避けるべき理由2つ
マンション価格高騰時に購入を避けるべき理由2つをご紹介します。
理由①：高値で購入後に価値が下がるリスク
不動産市場が加熱しているときは、価格が需要に応じて大幅に上昇します。
特に、高値で購入したマンションの価値が大幅に下がった場合、ローン残高よりも物件の価値が低くなる「逆資産価値」の状態に陥ることがあります。
価格下落のリスク: 例えば、バブル期に購入したマンションがその後の不況で価値が半分になると、売却してもローンを完済できないという事態が発生します。このような状況は家計を圧迫し、将来的に大きな負担となります。
物件選びが慎重にならなくなる
価格が上がり続ける市場では、
今買わなければもっと高くなる・・・
という焦りが生じがちです。
この焦りによって、じっくりと物件選びをせず、条件に合わないマンションを高値で購入してしまうリスクが高まります。
また、供給が少ない時期と重なると、選択肢が限られ、購入のタイミングを誤ってしまうことが多くなります。
資産価値の安定を見極める方法
資産価値の安定を見極める方法は主に2つです。
- 市場の動向をチェック: マンション価格が高騰している時期は、購入を急がず、まずは市場の動向を注視することが重要です。
不動産価格が急騰している理由が一時的なものか、長期的なトレンドなのかを見極めることが大切です。 - 価格が安定するまで待つ: 価格が異常に高騰している場合、しばらく価格が安定するまで待つことを検討しましょう。
不動産市場は波があり、高騰の後に価格が下落するケースが少なくありません。
無理に購入せず、価格が安定するまで様子を見ましょう。
購入を急ぐべきでないサイン
- 不動産価格が異常に高騰している: 特に短期間で大幅に価格が上がっているときは注意が必要です。
このような時期は、投資家の需要や短期的な要因で価格が押し上げられていることが多く、価格の持続性に疑問が残ります。 - 政府の政策による影響: 住宅ローン控除や税制優遇策など、一時的な政策が不動産市場に影響を与えている場合も、冷静な判断が求められます。
これらの施策が終了した途端に市場が冷え込む可能性もあるため、政策の動向も確認しておきましょう。
マンション価格高騰時の対策
- 中古マンションを検討する: 新築マンションが高騰している場合、中古マンションに目を向けることも有効です。中古物件は価格が安定していることが多く、適切な条件の物件を見つけやすくなります。
- 頭金を多めに準備する: 価格が高騰している時期でも、頭金を多めに準備することで、ローンの借入額を抑えることができます。これにより、将来的に価格が下落した場合でも、リスクを軽減できます。
買ってはいけないマンションの特徴4選
マンション購入を検討する際、時期だけでなく物件の選び方も非常に重要です。
物件自体の質や将来の価値を考慮せずに購入してしまうと、長期的に大きな損失を被る可能性があります。
ここでは、避けるべき「買ってはいけないマンション」の特徴を4つ紹介します。
特徴① ：家族構成に合わない間取りのマンション
マンション選びにおいて、間取りは生活の快適さに大きな影響を与えます。
特に、家族構成やライフスタイルに合わない間取りを選んでしまうと、日常生活に支障が出たり、将来的に住み替えが必要になることもあります。
家族構成に合わない間取りのリスク
- 部屋数が不足している: 例えば、2LDKの間取りでは将来的に子供が増えた場合、プライバシーが確保できないことがあります。
部屋数が足りないと、家族の成長に合わせて住み替えを検討しなければならなくなるかもしれません。 - 逆に広すぎる間取り: 一方で、現時点では広すぎる間取りを選んでしまうと、家全体の維持管理や光熱費がかさむなど、無駄なコストが発生することがあります。
解決策
子供の成長やライフステージの変化に対応できるよう、部屋数に余裕があり、間取りがフレキシブルに変更できる物件を選ぶことが重要です。
将来を見越した間取り選びをすることが必要ですね。
特徴② リセールバリューが低いマンション
マンション購入は将来の資産価値にも大きく影響します。
リセールバリューが低いマンションの特徴
- 不便な立地: 駅から遠い、商業施設が少ない、アクセスが不便など、交通や生活に不便な立地のマンションは売却が難しく、資産価値が下がりやすいです。
- 品質が劣るマンション: 使用されている建材や施工の質が低いマンションも、年月とともに価値が下がる傾向があります。また、築年数が浅くても、外観や設備の老朽化が目立つマンションは買い手がつきにくくなります。
リセールバリューを高めるポイント
- 立地が良い物件を選ぶ: 駅近、商業施設が充実しているエリアなど、利便性が高い立地はリセールバリューを維持しやすいです。
- ブランド力のあるマンション: 有名な不動産会社やマンションメーカーが手がける物件は、将来の価値が下がりにくく、買い手がつきやすい傾向があります。
特徴③ ：過剰に高価格な新築マンション
新築マンションは魅力的に見えますが、過剰に高価格な物件は注意が必要です。
市場が過熱している時期に購入すると、将来的に価値が下がるリスクが高いため、慎重な判断が必要です。
高価格な新築マンションのリスク
- 短期間で価値が下がる可能性: 新築マンションは購入直後から価値が下がることが多く、数年以内に売却する場合、購入価格の7割以下でしか売れないケースも少なくありません。
- 過剰な設備投資: 最新の設備やデザインが特徴の新築マンションでも、それらの設備が必ずしも必要でなければ、高い価格での購入は無駄になります。
特徴④ 評判の悪いマンションメーカーの物件
マンションメーカーの評判も、選択時の重要な判断材料です。
信頼性の低いメーカーの物件は、建物の品質やアフターサービスに問題があることが多く、長期的な居住においてトラブルが発生するリスクが高いです。
評判の悪いメーカーのリスク
- 品質トラブル: 建築材料や工法に問題があり、施工不良が発覚するケースがあります。
こうしたマンションは修繕費がかさむ上に、資産価値が大幅に下がることが多いです。 - アフターサービスが不十分: 入居後のサポートが不十分で、問題が発生しても対応が遅れる、あるいは適切な修繕が行われない場合があります。
これにより、居住者の生活に支障をきたすことになります。
評判の悪いメーカーを避ける方法
口コミやレビューを確認し、過去にトラブルがあったメーカーの物件は避けるようにしましょう。
また、友人や知人の意見も参考にすることで、信頼性の高いメーカーを選べます。
事前にメーカーの評判を調査することが必要ですね。
まとめ：マンションを買ってはいけない時期を知り、自分の資産を守ろう
マンションを購入する際、購入時期や物件の選び方が非常に重要なポイントとなります。
この記事では、マンションを買ってはいけない時期や避けるべき物件の特徴について解説しましたが、ここではその要点を振り返り、最終的なアドバイスをまとめます。
- 金利が急上昇している時期
- 景気が悪化している
- 家族構成やライフスタイルが変わる
- 転職や転勤が多い
- 定年退職直後
- 住宅ローンの計画が不安定
- 物件供給が少ない
- マンション価格が高騰している
マンションを買ってはいけない時期をしっかりと頭に入れて、自分の大事な資産を守っていきましょう。
マンションを買う時期が、かなり大切だとわかりましたよね。これらの知識を活かして、素敵なマンション生活を送ってくださいね。
