家の売却でやってはいけないこと21選！家の売却で失敗しないポイントも解説

家の売却は一生に一度あるかないかの大きな取引です。

しかし、準備や売却方法を間違えると、相場より安く売れてしまったり、売却が長引いてしまうこともあります。

これから家を売ろうと考えているあなたにとって、役立つ情報が満載です。

損をせず、スムーズに売却を成功させたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

家の売却前にやってはいけないこと8つ

家を売るときは、慎重な準備が必要です。

「知らずに損をした」「思ったより安く売れてしまった」と後悔しないためにも、事前にやってはいけないことを把握しておきましょう。

ここでは、家の売却前に避けるべき8つのポイントを解説します。

やってはいけない1：1社だけに査定依頼をする

これから家を売って住み替え予定の人へ

■［図解］これだけは避けて！
家の売却でやってはいけないこと12選

事前の準備と知識がスムーズな売却へのカギ
「知らなかった…」が大きな失敗につながることも多いんですよね pic.twitter.com/QHTXb0VZOl

— ニシ｜住まいコンサル (@level_nishida) March 18, 2024

不動産会社によって査定額は異なります。

1社だけに査定を依頼すると、適正価格が分からず、相場より安く売却してしまう可能性があります。

やってはいけない2：下調べせずに査定依頼を出す

【知らないと損する！不動産売却でやってはいけない3つのこと】

不動産を売るとき、 「これをやると損する」 というポイントがあります。
知らずにやってしまうと、売却価格が下がることも…！

1. 最初の価格設定を間違える
☑ 高すぎると売れ残る → 値下げを繰り返し、結果的に安くなる
☑…

— 山口翔太｜不動産売却チャンネル　千葉オフィス (@I2WmgENDoC50635) February 6, 2025

査定額を提示されても、相場を知らなければ、それが適正かどうか判断できません。

やってはいけない3：一括査定サイトを使わない

不動産売却でのやってはいけないことに対する私見
・一括見積もり
無料だしやっても良い、高い金額出してくるところもあるがワテのように相場での査定とワンチャンある売り出し提案する不動産会社もある

— ゆぴゆぴᕱ (@matusasaga) March 12, 2024

一括査定サイトを利用せず、個別に不動産会社へ査定依頼をすると、手間がかかるだけでなく、情報収集が不十分になりがちです。

＼一括査定サイトのおすすめ／

やってはいけない4：媒介契約の内容がわからないまま進める

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約です。

契約の種類を理解しないまま進めると、思ったように売却が進まない可能性があります。

媒介契約の種類と特徴

契約の種類	他の会社への依頼	自分で買主を見つけられるか	売却活動の報告義務
専属専任媒介契約	不可	不可	1週間に1回以上
専任媒介契約	不可	可	2週間に1回以上
一般媒介契約	可	可	義務なし

やってはいけない5：スケジュールを立てないで売り出す

大手不動産会社から売却ノウハウDMが届いた。

失敗談
・査定依頼をあちこちに出しすぎた。(出すでしょ)
・5年程住んだマンションを売却したら税金で随分損した。(特別控除は？)

自分の経験では大手ほど査定が安く、その割に決まらない。知合いの業者は半分の期間で2000万高く売却してくれた

— BIT土地から新築大家Ferrari488spd (@BIT617620) September 14, 2023

売却の計画を立てずに進めると、売り時を逃してしまいます。

さらに、家の売却は時期によって需要が変わります。

やってはいけない6：売却にかかる費用を把握せずに売り始める

家の売却には、さまざまな費用がかかります。

想定外の出費で困らないように、事前に把握しておきましょう。

やってはいけない7：依頼した不動産業者の査定額だけで業者を決める

【不動産売却、やってはいけない3つの失敗】

「このまま売れば大丈夫！」と思ってたら…後悔するかも

1. 査定額だけで業者を決める
→ 高額査定に釣られた結果、売れ残り→値下げ地獄

2. 売却費用＆税金を考えていなかった
→ 手元に残るお金が想定より少なくなり、資金計画が狂う…

— 山口翔太｜不動産売却チャンネル　千葉オフィス (@I2WmgENDoC50635) February 19, 2025

【不動産売却において、やってはいけないこと】

自宅の住み替えや相続した不動産を売却しようと思った時には、
まずは不動産仲介会社へ査定を依頼するケースが大半だと思います。

新聞広告、ポストチラシ、ダイレクトメールなど様々な方法で…

— 相続不動産株式会社 (@sozoku_fudosan) September 17, 2024

査定額が高い業者＝良い業者とは限りません。

中には「高い査定額を提示して契約を取ろうとする業者」も存在します。

やってはいけない8：相談せずに家をリフォーム・解体する

家を高く売るためにリフォームや解体を考える人もいますが、事前に不動産会社に相談しないと、かえって損をすることがあります。

同様に、解体すると解体費用（数十万～数百万円）が発生するため、「古家付き土地」として売却したほうが得な場合もあります。

家の売却中にやってはいけないこと7つ

家を売り出した後の売却活動では、適切な対応をしないと売却が長引いたり、買主とトラブルになることがあります。

売却をスムーズに進めるために、特に注意すべき「やってはいけないこと」を7つ紹介します。

やってはいけない1：物件の不具合（瑕疵）を意図的に隠す

【中古戸建】
不動産売却後悔❺選

①希望額で売出す
(高すぎると長期化し相場以下になる可能性有)
②良くない情報を隠す
(後で発覚してトラブル)
③丸投げ
(任せっきりではなく自分でも動く調べる)
④時間
(余裕ある計画で！焦るといい事なし)

1番やってはいけない❺はプロフです。

— おっきー (@okimuratetsuo) July 14, 2023

家に不具合がある場合、それを隠して売却すると後々のトラブルの原因になります。

瑕疵（かし）を隠すとどうなる？

影響	内容
契約不適合責任が発生	修繕費用や損害賠償を負担する可能性がある
契約解除のリスク	買主が契約の取り消しを求めることがある
裁判に発展する可能性	裁判沙汰になるケースもある

不具合がある場合は、不動産会社と相談しながら買主に誠実に説明しましょう。

「現状渡し」として販売することも可能ですが、その際も買主の納得を得ることが大切です。

やってはいけない2：不動産業者にすべてを任せる

不動産投資物件を扱うという知らない不動産会社から
「住宅ローンを使って顧客に買わせた投資不動産、銀行にバレた。顧客を紹介するので任意売却してほしい」という連絡。

いやいや、残債完済できないでしょうし、そもそもやってはいけない手段を使ったことは消えませんって。#住宅ローン不正融資

— ややこしい不動産の売却請負人@宅建士杉山善昭 (@sugisan_desu) August 26, 2020

不動産業者に売却を依頼したからといって、完全に丸投げするのはNGです。

売主自身が状況を把握し、適切な対応を取ることがスムーズな売却につながります。

売却を成功させるために意識すべきこと

やってはいけない3：相場に合わない価格で売り出す

適正価格で売り出さないと、売却が長引いたり、結果的に値下げせざるを得なくなる可能性があります。

売却価格の決め方のポイント

売り出し価格	想定されるリスク
相場より高すぎる	買い手がつかず、売却が長引く
相場より安すぎる	早く売れるが、損をする可能性が高い
適正価格で売る	スムーズに売却が進みやすい

やってはいけない4：内覧で不誠実な対応を取る

【不動産売却 第6回】

購入希望者の内覧前日に、
絶対やってはいけない料理［5選］

焼肉
焼き魚
カレー
ギョウザ
キムチ鍋

内覧は週末が多いですからね〜
焼肉や鍋、ついやってしまうのはすごくわかります

けど、せっかくの売れるチャンスがニオイで台無し

— ニシ｜住まいコンサル (@level_nishida) December 14, 2020

買主にとって、内覧は「この家を買いたいかどうか」を決める重要な機会です。

対応が悪いと、家の印象が悪くなり、売却のチャンスを逃してしまいます。

内覧時に意識すべきポイント

ポイント	内容
部屋を片付ける	清潔感を保ち、第一印象をよくする
買主の質問に誠実に答える	誤魔化したり、適当に答えない
日中の明るい時間に内覧を設定	自然光で家が広く、明るく見える

やってはいけない5：ローンを借りている金融機関にことわりなく売り出す

住宅ローンが残っている場合、金融機関に連絡せずに売却を進めるのは危険です。

ローンが残っている状態で売却するには、金融機関の承認が必要になります。

住宅ローンが残っている場合の対応

やってはいけない6：契約内容が不明確なまま署名に応じる

不動産売買契約書は、売主・買主双方の権利や義務が明記された重要な書類です。

内容をよく確認せずに署名すると、後からトラブルになることがあります。

契約前に確認すべきポイント

やってはいけない7：価格交渉に安易に応じる

買主から値下げ交渉をされることは珍しくありませんが、すぐに応じるのは避けましょう。

安易に値引きすると、本来の価値よりも低い価格で売却することになりかねません。

価格交渉時のポイント

ポイント	内容
最低限の売却希望価格を決める	これ以下では売りたくない価格を明確にする
すぐに値引きしない	交渉の余地を持たせる
他の条件（引き渡し時期や手付金）とセットで交渉	価格以外の条件も含めて交渉する

ただし、長期間売れない場合は、適正な価格へ調整する柔軟な対応も必要です。

売却決定後にやってはいけないこと6つ

家の売却が決まった後も、気を抜かずに適切な対応をすることが重要です。

売却契約の破棄や確定申告の漏れなど、トラブルにつながる行動を避け、スムーズな引き渡しを行いましょう。

やってはいけない1：不動産業者にことわりを入れずに売買契約を破棄する

売買契約を締結した後に、一方的な理由で契約をキャンセルすると、違約金が発生する可能性があります。

契約破棄のリスク

リスク	内容
違約金の発生	受け取った手付金の2倍の金額を買主に支払う必要がある
買主とのトラブル	売却にかかった費用や時間を無駄にさせるため、損害賠償請求の可能性もある
不動産会社との関係悪化	信用問題になり、今後の取引に影響する場合もある

やってはいけない2：残置物を残したままにする

空き家となった実家の残置物が処分できないという
相談が増えてます。これでは貸すことも売却する事も難しいですね。
賢く処分する方法として
①リサイクルショップやフリマで売る
②自治体の廃品回収に出す
③買取専門業者へ買取依頼する
④ジモティで引取り募集… pic.twitter.com/ifcGzYzNwP

— よっさん@DIY⭐︎不動産投資のプロ (@yossan19670822) May 22, 2024

引き渡し時には、家具や家電、生活用品などの残置物をすべて撤去するのが基本です。

買主の同意なしに残置物を放置すると、トラブルの原因になります。

残置物を適切に処理する方法

やってはいけない3：引っ越しの日を守らない

不動産売却 引っ越し業者検討
売買契約日時も決まり、引っ越し業者を検討しないとダメな時期に。
引っ越しも、業者にお願いするのは初めてで、何もわからない
サービスや費用も。
中旬までに業者決定と引っ越し日を決めないと。
気持ちバタバタしてきたな。

— aiToro (@iToro) March 1, 2025

売買契約書には引き渡し日が明記されており、売主はその日までに物件を空ける必要があります。

予定通りに引っ越せないと、買主に迷惑をかけるだけでなく、違約金が発生する可能性もあります。

引っ越し準備のポイント

項目	内容
引っ越し業者の手配を早めにする	物件の引き渡し日が決まったらすぐに業者を予約する
荷物整理を計画的に進める	使わないものから順に片付け、不用品は早めに処分
新居の準備を整える	住み替え先の手続きや、ライフラインの開通を事前に確認

やってはいけない4：契約内容の変更を申し出る

売却時に失敗しないための注意点（全3回）
③引き渡し時の注意点
「売却が決まった！でも、まだ油断できない…」

設備・物件の最終確認 → 契約内容と相違ないかチェック
鍵の引き渡し → 買主とスケジュール調整
各種名義変更 → 登記・ライフライン変更手続き
売却は最後まで慎重に！

— 相続・不動産の相談なら｜行政書士 門馬史典 (@Monma_Gyosei) March 6, 2025

契約締結後に、売却価格や引き渡し条件の変更を求めることは避けましょう。

買主が同意すれば変更可能なケースもありますが、信頼関係が損なわれ、取引が白紙になる可能性もあります。

契約変更が必要になった場合の対処法

やってはいけない5：確定申告をしない

「どんな時に確定申告をしないといけないんですか？」と、聞いてきたので、

・年収2,000万円以上
・不動産売却利益がある
・副業で20万円以上の利益
・一定の保険金を受け取った
・公的年金が400万円を超えた

に該当する人は、確定申告の”義務”があるからしないとダメだよ。あと↓

— もん (@marke_advertise) April 2, 2024

家を売却した後、利益（譲渡所得）が発生した場合は、確定申告をしなければなりません。

確定申告を怠ると、追加の税金（無申告加算税や延滞税）が発生する可能性があります。

確定申告が必要なケース

ケース	確定申告の要否
売却益が出た（譲渡所得が発生）	必要（譲渡所得税を納める）
売却損が出た	条件によっては申告すれば控除や損益通算が可能
3,000万円特別控除を利用したい	申告しないと控除を受けられない

やってはいけない6：税金控除を知らずに納税する

家を売却した際、一定の条件を満たせば税制優遇を受けられる場合があります。

控除を知らずに納税すると、本来不要な税金を支払ってしまうことになります。

主な税制優遇制度

制度名	内容	適用条件
3,000万円特別控除	売却益から3,000万円を控除できる	住んでいた家を売却した場合
10年超所有の軽減税率	長期所有の不動産の税率が低くなる	10年以上所有している場合
譲渡損失の損益通算・繰越控除	売却損を他の所得と相殺できる	住宅ローンが残っている場合

家の売却で失敗しないためのポイント3選

家の売却は一生に一度の大きな取引になることが多いため、失敗しないための対策が重要です。

「売れない」「思ったより安くなってしまった」と後悔しないために、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

ポイント1：不動産業者の担当者との相性をチェックする

「不動産売却で失敗しないコツ：①相場をしっかり調査②信頼できる業者を選ぶ③契約書は隅まで確認④焦らず冷静に判断⑤隠れた修繕箇所を事前チェック。プロでも見落としが命取りに。慎重さが成功の鍵！」

— 山口翔太｜不動産売却チャンネル　千葉オフィス (@I2WmgENDoC50635) February 22, 2025

不動産の売却を成功させるためには、担当者との相性が非常に重要です。

どれだけ優秀な不動産会社でも、担当者との相性が悪いとスムーズな取引が難しくなります。

良い担当者を見極めるポイント

項目	良い担当者	避けるべき担当者
対応のスピード	連絡が早く、丁寧	返信が遅い、対応が雑
説明のわかりやすさ	専門用語をかみ砕いて説明してくれる	専門用語ばかりで理解しにくい
売却戦略の提案力	相場や市場動向を踏まえた提案がある	具体的な提案がなく、流れ作業で進める
誠実さ	デメリットも正直に伝える	都合のいい話ばかりする

不動産の担当者とは売却完了までの長い付き合いになります。

ポイント2：実績豊富な不動産業者を選ぶ

不動産会社によって得意分野や売却力に違いがあります。

売却を成功させるためには、 売りたいエリアや物件の種類に強い不動産業者を選ぶ ことが重要です。

不動産会社を選ぶ際のチェックポイント

ポイント3：売却のスケジュールは余裕を持つ

1号物件売却手続き
個人名義購入予定案件に買付発射
法人名義検討案件の内見&修繕費見積もりスケジュール調整

今日は不動産にいっぱい関わってる。幸せ（違

— やーしん。 (@yaaaashin46) February 19, 2024

焦って売却を進めると、希望価格よりも大幅に安く売ってしまうリスクがあります。

スムーズな売却を実現するためには、 最低でも6か月前から準備を始める のがおすすめです。

売却スケジュールの目安

売却のステップ	目安期間	具体的な内容
情報収集・査定依頼	売却開始の3〜6か月前	相場を調べ、不動産会社に査定を依頼
不動産会社の選定・媒介契約	売却開始の2〜3か月前	どの業者と契約するか決める
売却活動（広告・内覧）	売却開始〜3か月間	販売活動を行い、内覧希望者に対応
売買契約・引き渡し準備	売却決定後1〜2か月	契約手続き、引っ越しの準備
引き渡し・確定申告	売却後〜翌年3月	物件を引き渡し、必要なら確定申告を行う

売却を成功させるためには、 「需要の高い時期」 を狙うのもポイントです。

家を高く売るためのポイント3選

家を売却する際に、できるだけ高く売るためには 「適正な価格設定」「売却のタイミング」「効果的な販売戦略」 が重要になります。

ここでは、 家を高値で売却するための3つのポイント を詳しく解説します。

ポイント1：不動産の一括査定サービスを利用する

「不動産を高く売るには、競わせるのが正解」

専任媒介で1社に任せると、売却のスピードも価格も期待通りにならないことが多い。
だからこそ、一般媒介で複数の不動産会社に競わせる のが鉄則。

最適な売却戦略
✔ 一般媒介で2社に依頼する（大手＋地元の不動産会社）
✔…

— タケシ@外資系会社員大家 (@CxOTKS) February 16, 2025

家を高く売るためには、 複数の不動産会社の査定を比較する ことが大切です。

一括査定サービスを利用すると、 複数の不動産会社から査定価格を取り寄せて比較できる ため、より適正な売却価格を把握できます。

不動産一括査定サービスを利用するメリット

おすすめの一括査定サービスの選び方

選び方のポイント	チェックすべき点
提携している不動産会社の数	多くの不動産会社と提携しているか
対応エリア	自分の物件があるエリアに強い業者が含まれているか
口コミ・評判	利用者の口コミが良いか
サービスの使いやすさ	申し込みが簡単か、対応がスムーズか

ポイント2：売り出し価格を相場より若干高めにする

家の売却価格は、 相場に対して適正な範囲内で「やや高め」に設定する のが理想です。

適正な売り出し価格の決め方

適正価格の設定例

売却の目的	価格設定の目安
短期間で売りたい	相場価格と同等または少し安め
できるだけ高く売りたい	相場より5%〜10%高めに設定

ポイント3：適切なタイミングで売却する

不具合修正済
第13回 家やマンション、不動産を高く売る方法【お金の勉強 不動産投資編】https://t.co/IkFTC5urOE

・高く売るために大切なこと
・不動産会社の手数料の仕組み
・専任媒介契約とは

まずは複数社に見積もりをして相場を知ることが大事や
不動産の売買は慌てず慎重にする事が重要やで^^

— 両リベ大学長 (@freelife_blog) May 4, 2019

家の売却価格は、市場の需要と供給によって変動します。

家を売るのに最適なタイミング

避けたほうがよい売却時期

家の売却でやってはいけないことに関するよくある質問3選

質問1：古い家を売りたいんだけどどうしたらいい？

築年数が経過した 古い家でも売却は可能 ですが、売却方法を慎重に選ぶことが重要です。

古い家を売る3つの方法

売却方法	特徴	向いているケース
そのまま売る（現状渡し）	リフォーム費用をかけずに売却できる	買主がリノベーションを希望する場合
リフォームしてから売る	見た目が良くなり、買い手がつきやすい	修繕費用をかけても売却益が期待できる場合
解体して更地で売る	土地としての価値を高められる	築年数が古く、建物の価値がほぼない場合

古い家を売却する際のポイント

古い家の売却には 「リフォームすべきか」「解体するべきか」「そのまま売るべきか」 を判断することが重要です。

質問2：ローン中の家は売れるの？

住宅ローンが残っている家でも売却は可能 ですが、 ローンを完済することが前提 となります。

ローン残債がある家を売る方法

方法	特徴
売却額でローンを完済する	売却価格がローン残債を上回れば、売却後に完済できる
自己資金で不足分を補填する	売却額がローン残債を下回る場合、不足分を自己資金で補う
任意売却をする	金融機関の許可を得て、ローン残債が残っていても売却可能

売却前にやるべきこと

もし 売却価格がローン残債を下回る場合 は、「自己資金で補填」または「任意売却」を検討する必要があります。

質問3：家の売却で片付けはどうしたらいい？

家を売却する際、 適切な片付けや整理 をすることで、内覧時の印象が良くなり、売却成功率が上がります。

売却時の片付けのポイント

片付けを自分でする vs. 業者に依頼する

方法	費用	メリット	デメリット
自分で片付ける	無料～数万円	費用を抑えられる	時間と労力がかかる
不用品回収業者に依頼する	3万円～10万円程度	大量の荷物を一括処分できる	費用がかかる
ハウスクリーニングを依頼する	1万円～5万円程度	清潔感をアップできる	費用がかかる

売却後に残置物を放置するのはNG！

売却が決まった後も、 引き渡し前に不要なものはすべて処分する必要があります。

まとめ：家の売却でやってはいけないことを守って家を高く売却しよう

家の売却は、一生に一度あるかないかの大きな取引です。

スムーズに、そしてできるだけ高く売却するためには、「やってはいけないこと」 を把握し、適切な対応をすることが重要です。

家の売却には多くのステップがありますが、 事前準備と慎重な判断が成功のカギです。