- 住宅ローンがあるけど引っ越したい
- 離婚の予定があるから、住宅ローンが残っている家を売りたい
- 住宅ローンの返済が厳しいから、マイホームを売りたい
何かしらの理由で、住宅ローンの返済中の家を売りたいけど、何から手つけたらいいか悩みますよね。
そんなあなたの悩みを、不動産歴10年以上のプロが解決します。
この記事を読むことで、以下のことがわかります。
- 住宅ローン返済中の家を売る手順
- 家を売るパターン2つ
- ローン中の家を売る際の注意点
あなたがローン返済中の家を売る手順がわかることで、やることが明確になり次の生活に向けて行動できますよ。
マイホームを手放したいけど、どうしたらいいかわからないというあなたは、ぜひ最後までご覧ください。
そもそも住宅ローンを返済中の家は売れるのか？ 結論は売れます
そもそも住宅ローンを返済中の家は売れるのでしょうか？
結論からお伝えすると、住宅ローンを返済中の家は売れます。
ただ、1つの条件が必須です。
それは、「抵当権」を抹消することです。
抵当権を抹消すると、住宅ローンを返済中の家を売ることが可能になります。
抵当権とは、住宅ローンなどで金融機関から融資を受ける際に、借り手（債務者）が不動産を担保として提供し、返済ができなくなった場合に金融機関（債権者）がその不動産を売却して優先的に弁済を受けることができる権利です。
抵当権を抹消する方法2つ
抵当権を抹消する方法は、以下の2つです。
- 住宅ローンの残債を完済
- 金融機関から許可をもらう
一般的には住宅ローンの残債を完済し、抵当権を抹消します。
抵当権を抹消することで、住宅ローン返済中の家の売却が可能になります。
それでは、どのように住宅ローン返済中の家を売っていけばいいのか、手順を見ていきましょう。
住宅ローン返済中の家を売る手順3つ
住宅ローン返済中の家を売る手順として、大きく3つあります。
手順①：ローンがいくら残っているか確認
家を売却すると決定したら、現在の正確なローン残債を調べてください。
理由としては、以下のとおりです。
- 抵当権を抹消するために、ローンの完済が必要だから
- 自己資金や売却益で完済できるか、シミュレーションすることが大切だから
また、ローン残債を確認する方法は、大きく3つあります。
- 金融機関から毎年送られる残高証明書を確認
- 住宅ローン契約時の返済予定表を確認
- インターネットバンキングで紹介して確認
ローン残債の確認が不安であれば、住宅ローンを利用している金融機関に直接問い合わせましょう。
担当者が対応してくれるはずです。
書類の再発行などの必要がある場合は時間がかかりますので、余裕を持って行動してください。
手順②：物件の価値を査定
次に、物件の価値を査定して、売却価格の見込みを調査します。
ローン返済中の家を売る場合は、売却価格の目安を知ることで、ローン完済のシミュレーションが可能になるからです。
家の査定方法には、下記のように主に3つの方法があります。
上から順に、時間がかかるものの精度は高くなります。
査定方法①：訪問査定
| 査定方法 | 不動産業者が実際に物件を見て、総合的に判断する |
|---|---|
| メリット | 精度が高い |
| デメリット | 業者への対応で時間が取られる |
| 査定結果が出るまでの日数 | 1週間程度 |
査定方法②：簡易査定（机上査定）
| 査定方法 | 類似物件の価格等のデータを元に算出する |
|---|---|
| メリット | 早く簡単にできる |
| デメリット | 精度にはやや不安あり |
| 査定結果が出るまでの日数 | 1日程度 |
査定方法③：AI査定・匿名査定
| 査定方法 | ネットで物件情報等を入力し、AIが査定する |
|---|---|
| メリット | 無料で不動産業者に個人情報を伝えることがない |
| デメリット | 精度には不安・多くはマンションを対象 |
| 査定結果が出るまでの日数 | すぐに結果が出る |
査定する上で重要なポイント：複数の不動産業者に見てもらう
査定する上で重要なポイントは、「複数の不動産業者に見てもらう」ということです。
1社の査定価格は5,000万円、もう1社は3,500万円などザラにあります。
5,000万円の方だけを信じて、いざ売るという時に査定価格を大幅に下回ると、返済のシミュレーションが狂うリスクがあります。
ローン中の家を売る際には、複数の不動産業者に見てもらい、査定価格の精度をあげましょう。
手順③：住宅ローンの完済が可能か判断
住宅ローンが完済できるかの判断は、以下の2つに分かれます。
- オーバーローン：住宅ローンの借入額（残高）が、購入した住宅や土地の価格（価値）を上回る状態（借金が残る状態）
- アンダーローン：住宅の価値がローンの残高よりも高いことを意味し、住宅を売却した際にローンを完済できるだけでなく、売却益を得ることができる状況（利益が出る状態）
借金が残る状態のオーバーローンの場合は、何かしらの手段で資金をえなければ、家を売ることは不可能です。
利益が出る状態のアンダーロンの場合は、売却金額で住宅ローンを完済できるので、手続きは簡単です。
それでは、オーバーローン、アンダーローンそれぞれの家を売るポイントをご紹介します。
オーバーローン（借金が残る状態）と、アンダーローン（利益が出る状態）は、ローン中の家を売ることで特に大切なので、覚えておきましょう
オーバーローン（借金が残る状態）の家を売るポイントと方法を解説
それでは、オーバーローンの家を売るポイントと売る方法をご紹介します。
住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回るオーバーローンの状態では、売却プロセスが複雑になります。
最適な方法を選び、しっかりとした計画を立てることが重要です。
それでは1つずつ見ていきましょう。
家を売るポイント：住宅ローン返済のパターン3つを知る
まずは、住宅ローン返済のパターンを3つ知っておきましょう。
パターン①：任意売却
オーバーローンの状態で、売却価格がローン残高に満たない場合、任意売却を検討します。
この方法では、金融機関との協議を経て、ローン残債を一部免除することで売却が可能です。
一般的には、金融機関が売却価格の一部を同意し、残りを分割払いに変更することが多いです。
任意売却を選択する際は、信頼できる専門家のサポートが不可欠です。
パターン②：自己資金で残債の返済
オーバーローンで家を売却する場合、自己資金を使って不足分を補い、ローンを完済する方法があります。
売却価格と残債との差額が自己資金で賄える場合に選択が可能です。
多くのケースでは、自己資金でローンを完済することで、信用情報に影響を与えずに売却を完了することができます。
パターン③：住み替えローンで残債を返済
住み替えローンは、既存のローン残高を新たなローンに組み込み、新居の購入資金と一緒に返済する方法です。
オーバーローンの状態で新たに住まいを購入する際に利用されます。
この方法を利用する場合、金利や返済条件が有利なものを選ぶことが重要です。
家を売る方法：「売り先行」と「買い先行」
家を売る方法は、「売り先行」と「買い先行」があります。
それぞれ詳しく解説していきます。
方法①：二重ローンをしないための売り先行
売り先行とは、現在の住宅を売却してから新しい住宅を購入する方法です。
この方法は、二重ローンを避けるために選ばれます。
現在の家を売却してから次の家を探すので、確実にローンの返済ができる安心感があります。
一方で、新居がすぐに見つからない場合、一時的な住まいを確保する必要があります。
方法②：先に新居の購入をする買い先行
買い先行は、先に新しい住宅を購入し、後から現在の住宅を売却する方法です。
買い先行のデメリットは、売却までの期間中、二重ローンになるリスクがあることです。
この方法を選ぶ場合、現住居の売却がスムーズに進むかどうかが重要なポイントです。
アンダーローン(売却益が出る状態)の家を売る方法ポイントと方法を解説
それでは、アンダーローンの家を売るポイントと売る方法をご紹介します。
利益が出る状態のアンダーローンの場合は、売却金額で住宅ローンを完済できるので、手続きは簡単です。
それでは1つずつ見ていきましょう。
売却した金額で住宅ローンを返済
アンダーローンの状態では、家を売却した金額で住宅ローンを完済できます。
この場合、売却によって利益が出ることもあり、資金的な余裕を持って新しい生活をスタートできます。
方法①：売却した金額を新居の購入資金に充てる「売り先行」
売り先行では、現在の家を売却した金額を新居の購入資金に充てることができるので、手持ちの資金を効率的に活用できます。
現在の家の売却がスムーズに進むことが前提ですが、売却益が確保できることで、新居の購入に余裕を持つことができます。
売り先行の方が二重にローンを背負うことないので、精神的・経済的負担になりにくいです。
方法②：先に新居を購入する「買い先行」
買い先行で新居を購入し、その後現在の家を売却する方法では、先に理想の物件を確保できる安心感があります。
現在の家が売れるまでの間、二重ローンを負担するリスクはあります。
ただし、計画的に進めれば、二重ローンのリスクを最小限に抑えられます。
ローン中の家を貸す際の注意点2つ
ローン中の家を貸したい方もいるかと思います。
注意点が2つあるので、お伝えします。
注意点①：家を賃貸に出すなら金融機関に相談
家を賃貸に出す際には、まず金融機関に相談しなければなりません。
住宅ローンの契約には、通常、自宅として使用することが条件となっているため、賃貸に出す場合は金融機関の同意が必要です。
この手続きを怠ると、契約違反として一括返済を求められる可能性があるため、事前に金融機関に確認することが重要です。
注意点②：賃貸用の住宅ローンに変更
賃貸に出すことを金融機関が許可した場合、住宅ローンを賃貸用のローンに変更する必要があります。
この変更により、金利や返済条件が変わることがあるため、詳細を確認して適切なプランを選ぶことが大切です。
住宅ローン返済中に離婚した際の注意点4つ
住宅ローン返済中に離婚した際の注意点をお伝えします。
注意点①：離婚した際のローン残債は財産分与の対象
離婚時には、住宅ローンの残債も財産分与の対象となります。
つまり、ローンが残っている場合、その負担を夫婦でどのように分けるか話し合う必要があります。
お互いが納得できる形で負担を分担することが大切です。
注意点②：離婚しても連帯保証人の解除が難しい
離婚しても、連帯保証人の義務は基本的に残ります。
連帯保証人を解除するには、金融機関との協議が必要であり、新たな保証人を探すか、別の方法を考える必要があります。
専門家を交えての協議をする必要がありますね。
注意点③：住宅ローン契約者・不動産の名義人を確認
離婚時には、住宅ローンの契約者と不動産の名義人が誰であるかを確認し、それぞれをどちらが引き継ぐかを明確にすることが重要です。
これをはっきりさせておかないと、後々トラブルになる可能性があります。
当事者同士で解決しない場合は、弁護士などの専門家に頼る選択肢も考えてきましょう。
注意点④：住宅ローン残債があるまま住み続ける場合
離婚後もどちらかが住宅に住み続ける場合、ローンの返済をどのように行うかを決めておく必要があります。
誰が返済を続けるのか、住み続ける側がどのように負担するのかを明確にしておくことが大切です。
ローン中の家を売る際の不動産業者の選び方3つ
住宅ローン返済中に家を売る際には、適切な不動産業者を選ぶことが成功のカギとなります。
不動産業者の選び方次第で、売却がスムーズに進むかどうか、また売却価格が適正かどうかが大きく変わってきます。
ここでは、ローン中の家を売る際に押さえておくべき不動産業者の選び方を解説します。
選び方①：経験豊富な不動産業者を選ぶ
ローン中の家を売却する際には、通常の売却と比べて手続きが複雑になる場合があります。
任意売却や住み替えローンなどの手続きに精通した業者を選ぶことが重要です。
特に以下のポイントを確認しましょう。
- 過去の実績：ローン返済中の物件売却経験が豊富かどうかを確認する。
- 専門知識の有無：任意売却やオーバーローンなど、特殊なケースに対応できる知識があるか。
選び方②：信頼できる不動産業者を選ぶためのチェックポイント
不動産業者の信頼性を判断するために、次のポイントをチェックしましょう。
- 免許番号の確認：不動産業者は免許を持って営業している必要があります。免許番号が適正であるかを確認することは基本中の基本です。
- 口コミや評判：インターネットでの口コミや知人からの紹介を活用して、業者の評判を調べます。特に、ローン返済中の物件を扱った経験者からのフィードバックが参考になります。
- 説明の明瞭さ：契約や手続きに関する説明が明確で、質問に対して誠実に答えてくれるかを確認しましょう。
今はネットも発達しているので、不動産業者の評判や口コミは必ずチェックしましょう。
選び方③：売却プランや手数料の確認
業者によって売却の進め方や手数料に差があります。
自分に合ったプランを提供してくれる業者を選ぶことが大切です。
- 手数料の確認：仲介手数料やその他の費用がどのくらいかかるのかを明確にしておきましょう。
- 売却プランの提案：どのような売却プランを提案してくれるか、しっかりと確認します。特に、広告方法や販売戦略についても確認しましょう。
上記のポイントを押さえた上で、慎重に選ぶことが成功への近道となります。
初期費用が安すぎる業者には注意しましょう。後から追加で高額な費用を請求される可能性があります。
ローン中の家を売るときの費用についての注意点
住宅ローンを返済中に家を売却する場合の、費用や税金に関するポイントを詳しく解説します。
理解しておくことで、売却をスムーズに進められ、予期せぬ問題が起こる可能性を減らせます。
ローン中の家を売る際に費用や税金がかかる
家を売却する際には、ローン返済中であってもさまざまな費用や税金が発生します。
- 売却後の手取り金額を正確に把握する
- 計画的に資金管理を行う
ためにも、事前にしっかり把握することが大切です。
売却にかかる主な費用
売却を依頼した不動産業者に支払う手数料です。
通常、売却価格の3%＋6万円（税別）程度が相場です。
この手数料は売却が成立した場合に支払います。
- 計算例: 3,000万円で家を売却した場合、仲介手数料は約96万円（税別）となります。
売却を依頼した不動産業者に支払う手数料です。
通常、売却価格の3%＋6万円（税別）程度が相場です。
この手数料は売却が成立した場合に支払います。
- 計算例: 3,000万円で家を売却した場合、仲介手数料は約96万円（税別）となります。
新居への引っ越しにかかる費用も忘れてはいけません。
引っ越しシーズンや距離によって金額が変わります。
- 費用の目安: 約5〜20万円（引っ越し先の距離や荷物の量に依存）。
より高値で売却するために、リフォームやクリーニングが必要になる場合もあります。
特に古い家や傷みが目立つ場合は、売却前に手を入れることが推奨されます。
- 費用の目安: 数万円から数十万円（リフォームの内容による）。
売却による費用は想像以上に掛かりますので、売却する前に見積もっておくことが大切です。
売却時にかかる税金
家を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。
利益が出ない場合は課税されませんが、利益が発生する場合は税金の支払いが必要です。
- 譲渡所得の計算式:
売却価格 – (購入費用 + 売却費用 + 特別控除) = 譲渡所得 - 税率: 保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は約39%。5年を超えると長期譲渡所得となり、税率は約20%です。
譲渡所得に対して、住民税も課税されます。
こちらも譲渡所得税と同様に、利益が出た場合のみ課税されます。
- 税率: 長期譲渡所得の場合、約5%の住民税がかかります。
売却時の損益分岐点を把握する
これらの費用や税金を考慮したうえで、実際にどれくらいの金額で売却すれば利益が出るのかを把握しておくことが重要です。
売却価格から上記の費用や税金を差し引いた金額が、手元に残る金額となります。
図や表を使ってシミュレーションすることで、具体的な手取り額をイメージしやすくなります。
たとえば、以下のような表を作成してみてください。
| 項目 | 金額（円） |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 仲介手数料 | 96万円 |
| 抵当権抹消費用 | 2万円 |
| 引っ越し費用 | 10万円 |
| リフォーム費用 | 50万円 |
| 譲渡所得税 | なし（利益なし） |
| 住民税 | なし（利益なし） |
| 合計費用 | 158万円 |
| 手取り金額 | 2,842万円 |
このように、ローン中の家を売る際にかかる費用や税金を事前に把握し、適切に計画を立てることが成功のポイントです。
自分でシミュレーションを作ることが難しければ、専門家へ依頼するのも1つの選択肢です。
ローン中の家を売ることでよくある質問3つ
ローン中の家を売ることに関連する、よくある質問に回答していきます。
- 住宅ローン残債を一括返済できない家を売却するには？
-
住宅ローンの残債を一括で返済できない場合、選択肢としては任意売却や住み替えローンなどがあります。
任意売却は、ローンの残債が売却価格を上回る場合に、金融機関の同意を得て売却する方法で、ローンを完済できない状況でも売却が可能となります。
任意売却の場合、金融機関との交渉が必要であり、売却価格が市場価格より低くなる可能性があります。
信用情報に影響が出る可能性があるため、慎重に検討しましょう。
住み替えローンは、現在の住宅を売却しつつ、新たに購入する物件のローンと残債をまとめて借りる方法で、資金不足の際に有効です。
住み替えローンは、新たなローン契約が必要になるため、審査が通るかどうかが重要なポイントとなります。
- 35年ローンの家を途中で売ることは可能？
-
35年ローンの家でも、途中で売却することは可能です。
売却にあたっては、現在のローン残高と市場での売却価格を比較し、残債がどのように処理されるかを確認する必要があります。
売却価格がローン残高を上回る場合は、売却代金でローンを完済できるため、比較的スムーズに手続きが進みます。
しかし、売却価格がローン残高を下回る場合には、
- 任意売却
- 住み替えローン
- 自己資金の投入
などの選択肢を検討する必要があります。
ローン残高の処理を事前に計画しないと、予期せぬ費用が発生する可能性があるため、売却のタイミングや市場価格の動向にも注意が必要です。
- 買ったばかりの家を売る理由とは？
-
買ったばかりの家を売る理由としては、さまざまな事情が考えられます。
以下のような理由が一般的です。
- 転勤や異動
仕事の都合で遠方への転勤や異動が急に決まった場合、新しい勤務地への通勤が難しくなるため、家を売却せざるを得ないことがあります。
特に、短期間での移動が必要な場合、早急な売却が求められることもあります。
- 家族構成の変化
結婚や出産、離婚などによって家族構成が変わると、現在の住まいが手狭になったり、逆に広すぎたりすることがあります。
そのため、家族の新しい生活に合った家を見つけるために、買ったばかりの家を売るケースが出てきます。
- 経済的な理由
予期せぬ収入の減少や、住宅ローンの返済が負担になった場合、経済的に家を維持することが難しくなることがあります。
その結果、家を売却してローンを完済し、家計を立て直すために売却することが選択されます。
- 購入後の問題発覚
購入後に家に重大な問題が見つかった場合、たとえば構造的な欠陥や近隣環境の悪化など、当初は気づかなかった問題が発覚することがあります。
こうした理由から、住み続けることが難しくなり、早期に売却を決断することがあります。
- ライフスタイルの変化
仕事や趣味、ライフスタイルの変化により、当初の住宅選びの基準が合わなくなることもあります。
たとえば、テレワークが定着して通勤の必要がなくなったため、都市部の高価な家を手放して郊外の広い家に移り住むなどのケースです。
買ったばかりの家を売るなんて自分だけかもしれない・・・と思うかもしれませんが、世間には意外といるので、安心してください。
- 転勤や異動
まとめ：ローン中の家を売るなら売り先行での売却を！
今回はローン中の家を売る方法を解説してきました。
まずは、住宅ローン返済中の家を売る手順として、3つの手順を取りましょう。
- 手順①：ローンがいくら残っているか確認
- 手順②：物件の価値を査定
- 手順③：住宅ローンの完済が可能か判断
その後に、住宅ローンの完済が、どちらの状態か確認します。
- オーバーローン（借金のある状態）
- アンダーローン（売却益が出る状態）
そして、売り先行か買い先行のどちらかで、家を売却していきましょう。
事前にしっかりと計画を立て、売却のタイミングや方法を慎重に選ぶことで、新しい生活を無理なくスタートできます。
本記事を活用して、ローン中の家を売ることに役立てたら幸いです。
