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【完全版】古い家を売る方法7つなど不動産のプロが徹底解説！

不動産売却
この記事で解決するあなたの悩み
  • 古い家をスムーズに売却する方法は？
  • 古い家の売却で起こる問題への対処法を知りたい
  • 売却時に活用できる税金の優遇措置はある？

古い家の売却は、新しい家に比べて課題が多く、方法や注意点を知らないとトラブルに発展する可能性があります。

しかし、適切な知識と準備があれば、スムーズに売却し、有利な条件で進めることが可能です。

この記事では、不動産取引に詳しいプロが、古い家の売却方法や注意点、売却を成功させるためのコツについて詳しく解説します。

この記事でわかること
  • 古い家を売る7つの方法と売却ステップ
  • 売却時に起こりがちな問題とその対処法
  • 税金を軽減できる優遇措置の種類と活用法

古い家の売却に関する疑問や不安を解消し、安心して取引を進めるための情報を網羅しています。

特に、古い家（ボロ家）をスムーズな売却を目指したいあなたは、最後までぜひご覧ください。

目次

古い家を売る方法7選｜現状や希望に合った売却手段を見つけよう

古い家　売る

古い家を売る方法にはさまざまな選択肢があります。

どの方法が最適かは、家の状態や立地、あなたの希望によって異なります。

ここでは、不動産業者の買取や空き家バンクの活用、解体して更地で売る方法を詳しく解説します。

古い家を売る方法7選

方法①：不動産業者の買取を利用する

不動産業者の買取は、業者が直接古い家を買い取る方法です。

通常の売却とは異なり、仲介を必要とせず、短期間での売却が可能です。

買取の流れ
  1. 業者に査定を依頼する
  2. 提示された価格に納得すれば売却契約を締結
  3. 売却代金を受け取る

買取のメリット・デメリット

メリット
  • スピード感がある。短期間で現金化が可能。
  • 手間が少ない。内覧や宣伝活動が不要。
  • 古い家でも売却可能。築年数や老朽化の影響を受けにくい。
デメリット
  • 相場より安くなることが多い。仲介売却に比べて価格が低めに設定される。
  • 選べる業者が限られる。すべての業者が買取を行っているわけではない。

古い家を売却する際は、不動産査定一括査定サイトのイエウールかおうちくらべるを活用するのもいいですね。

方法②：空き家バンクを利用する

古い家　売る
引用：東京都住宅制作本部

空き家バンクは、自治体が運営する不動産情報サイトです。

空き家を売りたい人と買いたい人をつなぐ仕組みとして活用されています。

空き家バンクを利用するメリット
  • 地方の物件に向いている。地方や郊外の古い家でも買い手が見つかる可能性が高まる。
  • 低コストで売却可能。登録料が無料、または低額で利用できる。
  • 自治体の補助金が受けられることもある。登録時に改修費用の一部が補助される場合がある。

空き家バンクを利用する際の注意点

  • 買い手が見つかるまで時間がかかることがある。
  • 市場価格より低い金額での取引になるケースが多い。

空き家バンクに登録する際は、自治体のホームページを確認し、必要な書類や条件を準備しておきましょう。

方法③：家を取り壊して更地で売る

家が老朽化していて、買い手にとって修繕が難しい場合、更地にすることで売却が容易になります。

また、土地の立地が良く、再利用価値が高い場合も更地売却が有効です。

更地売却に向いている条件
  • 家屋の老朽化が進んでいる
  • 土地の立地が良く、更地のニーズが高い

更地にする際の解体費用や注意点

家を解体する際には解体費用が発生します。

解体費用の目安
  • 木造住宅：1坪あたり3万円～5万円
  • 鉄骨造住宅：1坪あたり5万円～8万円

解体費用は物件の構造や立地によって異なります。

複数の業者から見積もりを取り、比較することが大切です。

また、更地にすると固定資産税が高くなる場合があるため、税金面も事前に確認しておきましょう。

方法④：リフォームをしてから売る

古い家　売る

リフォームを行うことで古い家の魅力を高め、買い手が見つかりやすくなる方法です。

軽微なリフォームでもイメージアップにつながり、売却の可能性が高まります。

リフォーム売却のポイント

  • 買い手が気になりやすい箇所を優先して直す
    水回り（キッチンや浴室）や外壁・屋根の補修が効果的です。
  • 過剰なリフォームは避ける
    高額なリフォームを行うと、費用に対して売却価格が見合わなくなる場合があります。
    必要最低限の修繕や、見た目を整えるリフォームが適切です。
  • 不動産業者に相談する
    どの範囲のリフォームが有効かを事前に不動産業者に確認しておきましょう。

リフォームにかかる費用の目安

リフォーム内容費用の目安
水回りの補修（キッチンや浴室）¥50万～¥200万
外壁塗装¥80万～¥150万
屋根修理¥30万～¥100万
室内の壁や床の張り替え¥20万～¥50万

リフォームにかける費用と売却価格のバランスを考慮して選択することが大切です。

方法⑤：家をそのまま売りに出す

古い家　売る

リフォームを行わず、現状のまま売却する方法です。

「現状渡し」で売り出す場合、修繕費用をかけずに済むため、迅速に売却が進むことがあります。

「現状渡し」の魅力と注意点
  • 魅力
    修繕やリフォームを行わないため初期費用を抑えられる。
    時間をかけずに売却活動を進められる。
    買い手が自分の好みに合わせてリフォームする余地があるため、需要が一定数見込まれる。
  • 注意点
    老朽化が目立つ場合、売却価格が大幅に下がる可能性がある。
    買い手が修繕費を懸念し、購入をためらうことがある。

方法⑥：瑕疵担保保険をつけて売る

瑕疵担保保険をつけて売却することで、買い手の不安を軽減し、売却の可能性を高める方法です。

瑕疵担保保険とは売却後に発見された隠れた不具合（瑕疵）について、買い手に対して補償を行うための保険です。

通常、基礎部分や雨漏り、配管設備などが対象になります。

加入のメリット

  • 買い手の安心感が増し、購入意欲が高まる。
  • 瑕疵に関するトラブルを防ぎ、売却後のリスクを軽減できる。

方法⑦：隣の家の人に売る

古い家　売る

隣接地に住む人に売却する方法です。

土地を広げたいと考えている人にとって魅力的な選択肢となる場合があります。

隣接地への売却が成功するポイント

  • 隣人に売却の意向を直接伝える
    隣接地を所有する人が購入を希望している可能性があるため、早めに打診してみましょう。
  • 価格設定を適切に行う
    市場価格を参考にしつつ、相場を大幅に下回らないように注意が必要です。
  • 土地の境界を明確にする
    売却前に境界を明確にし、トラブルを防ぐことが重要です。

古い家を売るステップ｜スムーズな売却を進める6つの手順

古い家　売る

古い家をスムーズに売却するためには、計画的な手順を踏むことが重要です。

以下では、売却の流れを6つのステップに分けて解説します。

スムーズな売却を進める6つのステップ

ステップ①：家を価格査定に出す

古い家　売る

査定は売却の第一歩です。

不動産業者に依頼し、家と土地の価値を正確に把握する必要があります。

査定の方法とポイント
  • 机上査定
    過去の取引事例や立地条件を基に簡易的に価格を算出する方法です。短時間で結果が分かりますが、現況を反映しない場合があります。
  • 訪問査定
    業者が実際に物件を訪問して査定する方法です。建物の状態や設備、周辺環境を考慮した精度の高い結果が得られます。
  • 複数の業者に査定を依頼する
    1社だけでなく、複数の業者に査定を依頼し、価格や条件を比較するのがポイントです。
  • 適正価格を見極める
    高すぎる価格設定は売却が長引く原因になります。市場の相場に基づいた適正価格を設定しましょう。

価格査定は、不動産査定一括査定サイトのイエウールかおうちくらべるがおすすめですね。

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ステップ②：媒介契約を締結する

媒介契約とは、不動産業者に売却活動を依頼するための契約です。

この契約内容によって、売却活動や条件が変わるため、慎重に選ぶことが大切です。

媒介契約の種類と選び方
  • 専属専任媒介契約
    1社の業者にのみ依頼し、自分で買い手を見つけることができません。売却活動が集中して行われるのが特徴です。
  • 専任媒介契約
    1社の業者に依頼しますが、自分で買い手を見つけることが可能です。報告義務があるため、進捗状況を確認しやすいです。
  • 一般媒介契約
    複数の業者に依頼できます。広範囲で買い手を探せる一方で、業者間で売却活動が分散する可能性があります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、進捗状況の報告義務があるため、状況を把握しやすいメリットがあります。

一般媒介契約は自由度が高いものの、業者間で競争意識が薄くなる場合があるため、慎重に選びましょう。

ステップ③：売却活動を開始する

不動産業者が売却活動を本格的に開始します。

効果的な方法で集客し、売却のチャンスを増やすことが大切です。

効果的な売却方法と集客のコツ
  • 広告掲載
    不動産情報サイトや業者のホームページ、新聞折込チラシなどに物件情報を掲載します。物件の魅力を写真や間取り図で具体的に伝えることが重要です。
  • 内覧対応
    買い手候補が物件を見学する際は、整理整頓やハウスクリーニングを行い、良い印象を与えましょう。
  • オープンハウスの開催
    オープンハウスを行うことで、多くの買い手候補に物件を直接見てもらう機会が増えます。
  • 売却活動の進捗を確認する
    媒介契約時に報告義務のある契約を選んでいれば、業者から定期的に活動状況の報告を受けられます。必要に応じて戦略を見直しましょう。

適切な価格設定と効果的な売却活動が、スムーズな売却のカギです。次のステップも計画的に進めましょう。

ステップ④：売買契約の締結

古い家　売る

売却先が決まったら、売買契約を締結します。

契約時には重要な条件や内容をしっかり確認することが必要です。

売買契約書に記載される内容と確認事項

売買契約書に記載される主な内容
  • 売買代金、手付金、残代金の金額と支払い方法
  • 物件の引き渡し時期
  • 物件の状態や瑕疵（欠陥）の有無
  • 付随する設備や備品の取り扱い
  • 契約解除に関する取り決め

確認すべきポイント

  • 売買価格が合意通りか確認する。
  • 契約解除の条件やペナルティをしっかり理解する。
  • 契約書に記載されていない点があればその場で質問する。

不明点があれば、締結前に必ず不動産業者や専門家に確認をしましょう。

ステップ⑤：引き渡し

古い家　売る

売買契約が成立した後、物件の引き渡しを行います。

引き渡しの際には、手続きやトラブル防止のための注意点があります。

引き渡し時の手続きと注意点

引き渡し時の手続き
  • 残代金の受領
  • 物件の鍵の引き渡し
  • 登記変更の手続き
  • 引き渡し確認書の作成

注意点

  • 売却代金がすべて支払われているか確認する。
  • 付随する備品や設備の状態を買い手と確認する。
  • 引き渡し確認書に不備がないかチェックする。

引き渡し後のトラブルを防ぐため、事前に設備の状態や不備について共有しておくことが大切です。

ステップ⑥：確定申告

売却が完了したら、税務申告を行う必要があります。

古い家の売却に伴い譲渡所得税が発生する場合があるため、適切に計算し申告を済ませましょう。

譲渡所得税の計算方法と申告の流れ

譲渡所得税の計算方法

  1. 売却価格から購入時の価格（取得費）と売却時の諸経費を差し引く。
  2. 差し引いた金額が譲渡所得。
  3. 譲渡所得に税率を掛けて譲渡所得税を算出。

申告の流れ

  • 必要書類を準備する（売買契約書、経費の領収書など）。
  • 税務署に確定申告書を提出する。
  • 特別控除が適用される場合は、条件を確認して申告書に記載する。

適用可能な特別控除例

  • マイホームで利用できる3,000万円の特別控除
  • 相続した空き家を売却した際の特別控除

確定申告を正確に行うことで、余計な税金を支払わずに済みます。

不安な場合は税理士に相談し、手続きを進めましょう。

そもそも古い家とは築何年？古い家について徹底解説！

古い家　売る

古い家の定義は明確ではありませんが、不動産市場では一般的に築20年以上の住宅が「古い家」とみなされることが多いです。

築年数が進むと建物の状態や構造に影響が出やすくなるため、耐久性や耐震性能が気になるポイントとなります。

ここでは、築年数、耐久性、耐震性能について詳しく解説します。

古い家について解説

築年数：基本は築20年以上

築年数が古くなるほど、建物の価値が下がりやすくなります。

不動産業界では、木造住宅の耐用年数を20～30年程度と考えることが多いですが、手入れ次第で価値を維持できるケースもあります。

築年数と不動産価値の関係
  • 築10年未満：新築物件に近い価値を持つ。
  • 築10～20年：建物の価値が徐々に下がり始める。
  • 築20年以上：建物の価値がほぼゼロとみなされ、土地の価値が中心となる。

築年数だけでなく、建物の状態や立地条件も価値に大きく影響します。

耐久性：建材や建物の構造に依存する

古い家の耐久性は、使用されている建材や建物の構造に依存します。

適切なメンテナンスを行っていれば、築30年以上の家でも問題なく使用できる場合があります。

耐久性を左右するポイント

  • 建材：木造住宅では、柱や梁に使用される木材の品質が重要です。
  • 屋根や外壁：防水や防腐処理が施されているかどうかが耐久性を左右します。
  • メンテナンス履歴：定期的な修繕が行われている建物は長持ちします。

耐久性を確認するには、プロの建築士やインスペクターによる点検がおすすめです。

耐震性能：1981年6月以前の旧耐震基準は注意

古い家の耐震性能は、建築基準法が施行された時期に依存します。

日本では、1981年6月に改正された新耐震基準が採用されており、それ以前に建てられた住宅は耐震性が劣る可能性があります。

耐震性能のポイント

  • 1981年6月以前の建物は「旧耐震基準」で設計されているため、耐震補強が必要な場合がある。
  • 1981年6月以降の建物は「新耐震基準」に基づいており、一定以上の耐震性を確保している。
  • 耐震診断を受けることで、補強が必要かどうかを判断できる。

耐震性能は、安全性だけでなく、売却時の買い手の印象にも影響します。

古い家を売却する際には、耐震診断を受けて補強計画を立てることを検討しましょう。

古い家を放置するリスク

古い家をそのまま放置すると、さまざまなリスクが発生します。

物件を維持しないことで周囲に迷惑をかける可能性があり、最悪の場合、高額な賠償金や税金の負担が生じます。

ここでは、特に注意すべき2つのリスクについて解説します。

古い家を放置するリスク

リスク①：数千万の賠償金を払う可能性がある

古い家　売る

老朽化が進んだ家は、倒壊や部材の落下による事故を引き起こすリスクがあります。

特に、人がけがをしたり死亡したりするような重大な事故を引き起こした場合、数千万円規模の賠償責任を負う可能性があります。

老朽化した建物が倒壊し、所有者が多額の賠償責任を負った事例があります。

実際の裁判例
  • 阪神・淡路大震災におけるアパート倒壊事故
    1995年の阪神・淡路大震災で、築35年のアパートが倒壊し、1階に居住していた賃借人4人が死亡しました。裁判では、建物の耐震性不足が指摘され、所有者に約1億3,000万円の損害賠償責任が認められました。
  • 老朽化建物の倒壊と所有者の責任
    地震により老朽化した建物が倒壊し、第三者に被害を与えた場合、所有者や賃貸人が損害賠償責任を負う可能性があります。特に、建物の設置や保存に瑕疵（欠陥）があると認められた場合、所有者は無過失責任を負うことがあります。

対策

  • 定期的な点検と補修
    建物の老朽化を防ぐため、専門家による定期的な点検を行い、必要に応じて補修や補強を実施しましょう。
  • 適切な保険への加入
    火災保険や地震保険に加え、第三者への賠償責任をカバーする保険への加入を検討することが重要です。
  • 早めの解体や売却
    使用予定のない老朽化した建物は、早めに解体や売却を検討し、リスクを未然に防ぐことが推奨されます。

リスク②：6倍の固定資産税を払う可能性がある

古い家　売る

古い家が倒壊の危険がある「特定空家」に指定された場合、固定資産税が大幅に増額されることがあります。

通常、住宅用地の固定資産税は減額措置により優遇されていますが、特定空家に指定されるとこの優遇が解除され、最大で6倍の税金を支払うことになります。

特定空家に指定される条件
  • 老朽化が進み、倒壊の危険があると判断された場合
  • 衛生面や景観を著しく損なっている場合
  • 放置が周囲に迷惑をかけていると自治体が認定した場合

対策

  • 老朽化が進む前に修繕や解体を検討する
  • 空き家の管理サービスを利用し、適切に維持管理を行う
  • 自治体の空き家相談窓口でアドバイスを受ける

特定空家に指定されると、行政から是正命令を受ける場合があり、改善しない場合には罰金が科されることもあります。

古い家を売るときの注意点

古い家　売る

古い家を売却する際は、いくつかのポイントに注意することで、スムーズかつ有利な取引が可能になります。

ここでは、売却時に特に気を付けるべき6つのポイントについて解説します。

古い家を売るときの注意点6つ

注意点①：取り壊しは複数の不動産業者に相談・見積もりをする

古い家を更地として売る場合、取り壊し費用を事前に把握する必要があります。

複数の不動産業者や解体業者に相談し、見積もりを比較することで適正価格を確認できます。

取り壊し費用の目安
  • 木造住宅：1坪あたり3万円～5万円
  • 鉄筋コンクリート：1坪あたり7万円～10万円

比較ポイント

  • 解体費用の内訳
  • 地中埋設物の撤去費用が含まれているか
  • 解体後の整地作業や廃材処理の有無

納得のいく費用と条件で進めるためにも、事前調査が重要です。

注意点②：家具などの家財は撤去する

売却前に、不要な家具や家財を撤去しておくことで、買い手に良い印象を与えられます。

特に空き家の場合は、放置された家具が老朽化を際立たせてしまうこともあります。

撤去方法
  • 自治体の粗大ごみ回収サービスを利用する
  • 不用品回収業者に依頼する
  • 家具や家財の買取業者に売却する

見た目を整えるだけでなく、購入希望者が内覧しやすい環境を整えることが大切です。

注意点③：自治体の補助金制度を確認する

古い家の取り壊しやリフォームでは、自治体の補助金制度を利用することで費用負担を軽減できます。

各自治体によって補助金の内容や金額が異なるため、事前の確認が重要です。

補助金の種類内容補助金額の目安
空き家の解体補助老朽化した空き家の解体費用を補助。最大50万円～100万円（例：東京都大田区では1件あたり最大100万円）。
耐震リフォーム補助旧耐震基準で建てられた住宅の耐震改修費用を補助。最大100万円（例：大阪府吹田市では1戸あたり最大120万円）。
エコリフォーム補助省エネ性能を向上させるリフォームを対象にした補助。最大20万円～30万円（例：横浜市では窓断熱改修工事に最大20万円の補助）。
確認方法
  • 自治体の公式サイト
    各自治体のウェブサイトに、補助金制度の詳細や申請手続きが掲載されています。
  • 自治体の窓口や相談会
    直接窓口を訪問して、担当者から最新情報を確認することができます。
  • 電話での問い合わせ
    自治体の建築課や空き家相談窓口に電話で問い合わせ、適用条件や必要書類を確認しましょう。

注意点

  • 補助金には期限や予算の上限が設定されている場合が多いため、早めに手続きを行うことが重要です。
  • 申請には見積書や写真、登記簿謄本などの書類が必要なことがあるので、事前に確認して準備を進めましょう。

注意点④：固定資産税が上がるタイミングを見て取り壊しを決める

古い家　売る

古い家を取り壊すと、住宅用地の固定資産税軽減措置が解除されるため、税金が増える可能性があります。

取り壊しのタイミングを調整し、余計な税負担を避けることが重要です。

具体例
  • 年度末（3月末）までに取り壊すと、翌年度から軽減措置が解除される。
  • 年度の切り替え直後に取り壊すことで、軽減措置を1年分延長できる場合がある。

税務相談や専門家のアドバイスを受けると効果的です。

注意点⑤：「古い家を売る」が得意な不動産業者を選ぶ

古い家　売る

古い家の売却には、経験豊富な不動産業者のサポートが不可欠です。

特に「古い家を売る」ことに実績のある業者を選ぶことで、買い手をスムーズに見つけやすくなります。

業者選びのポイント

  • 古い家や空き家売却の実績があるか
  • 近隣の市場に精通しているか
  • サポート内容や手数料が適切か

口コミや評判を調べ、信頼できる業者を選びましょう。ネットで簡単に古い家を売却したい方は、不動産査定一括査定サイトのイエウールかおうちくらべるを活用してください。

注意点⑥：ハウスクリーニングを利用するのもあり

古い家でも、ハウスクリーニングを行うことで第一印象を良くできます。

特に水回りや窓、床などは清潔感を与えるポイントです。

具体例
  • 1LDK：¥25,000～¥50,000
  • 3LDK：¥50,000～¥80,000

清掃を行うことで、買い手の印象を大きく改善でき、売却価格のアップやスムーズな売却につながる場合があります。

古い家を売る時に把握するべき起こる問題点5つ

古い家　売る

古い家を売却する際には、予期せぬ問題が発生することがあります。

これらの問題を事前に把握し、適切に対応することで、スムーズな売却を目指しましょう。

問題点5つ

問題①：水道管・ガス管の交換が必要な可能性

古い家では、水道管やガス管が老朽化している場合があります。

そのままでは使用できないため、交換や修繕が必要になることがあります。

対策

  • 水道やガス会社に点検を依頼し、必要な修繕箇所を確認する。
  • 修繕費用を売却価格に反映させるか、買い手と相談して負担を分担する。

古い配管は買い手にとって不安材料になるため、事前に状況を把握しておくことが重要です。

問題②：家が予想以上に傷んでいる

老朽化が進んでいる家では、目に見えない部分の傷みが売却活動中に発覚することがあります。

特に屋根、外壁、床下の腐食やシロアリ被害などが問題になることがあります。

対策

  • 事前にホームインスペクション（住宅診断）を依頼して家の状態を把握する。
  • 必要に応じて軽微な修繕を行い、買い手に安心感を与える。
  • 状態を正直に伝え、「現状渡し」として売却する選択肢も検討する。

問題③：土地の境界が不明瞭で売却が難しい

古い家では、土地の境界が曖昧な場合があります。

境界が明確でないと、隣地とのトラブルが発生する可能性があり、買い手が付きにくくなることがあります。

対策

  • 測量士に依頼して境界確定測量を行う。
  • 境界杭や境界標を確認し、必要に応じて再設置する。
  • 境界確定後は、測量図を作成して売却時に提示する。

境界が明確であることで、買い手に安心感を与えることができます。

問題④：建築基準法を満たさない場合、増改築ができない

古い家　売る

古い家は、建築当時の基準で建てられており、現在の建築基準法に適合していない場合があります。

そのため、増改築やリフォームが制限されることがあります。

対策

  • 現在の建築基準法との違いを専門家に確認する。
  • 適合しない場合、その旨を買い手に説明し、納得してもらう。
  • 増改築が難しいことを踏まえた売却価格の設定を行う。

建築基準法の適合状況は、買い手にとって重要な判断材料となるため、正確に伝えることが必要です。

問題⑤：中古マンションは住宅ローンが借りにくいこともある

古い家　売る

古い家だけでなく、中古マンションでも住宅ローンが借りにくい場合があります。

築年数が古い物件は、ローン審査で評価が低くなり、融資を受けられないケースがあります。

対策

  • 住宅ローンが使いやすい金融機関を買い手に案内する。
  • 自治体の住宅購入支援制度や補助金情報を提供する。
  • 現金購入希望者にも訴求できるよう、価格を調整する。

中古マンションの売却をスムーズに進めるためには、買い手の資金計画をサポートする姿勢が重要です。

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古い家を売る際に使える税金の優遇措置3つ

古い家　売る

古い家を売却する際、条件を満たすことで税金の負担を軽減できる優遇措置があります。

ここでは、代表的な3つの優遇措置について詳しく解説します。

税金の優遇措置3つ

優遇措置①：マイホームで使える3,000万円の特別控除

古い家　売る

マイホームを売却した場合、譲渡所得（売却益）から3,000万円を控除できる特例です。

適用条件

  • 自分または家族が住んでいた住宅であること
  • 売却した年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間が合わせて10年以下でないこと
  • 住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること

控除例

売却価格購入価格譲渡所得控除後の課税対象額
¥30,000,000¥20,000,000¥10,000,000¥0

譲渡所得が3,000万円以下の場合は課税対象がゼロになります。

ただし、他の特例（居住用財産の買換え特例など）との併用はできないため注意が必要です。

優遇措置②：相続した空き家で使える3,000万円の特別控除

古い家　売る

相続で取得した空き家を売却する場合でも、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用されます。

適用条件

  • 1981年6月以前に建築された住宅であること（旧耐震基準の建物）
  • 相続時から売却時まで、空き家として使用されていること
  • 売却時に耐震基準を満たしているか、もしくは解体して更地で売却すること

注意点

  • 適用期限があり、一定の期間内に売却を行う必要があります。
  • 譲渡所得の控除額はマイホーム特例と同様に最大3,000万円です。

この控除により、相続した空き家をスムーズに売却しやすくなります。

優遇措置③：低未利用地を売却したときに使える100万円の特例

古い家　売る

土地が「低未利用地」に該当する場合、譲渡所得から100万円を控除できる特例があります。

適用条件

  • 都市計画区域内にある土地であること
  • 面積が500㎡以下で、利用されていない土地であること
  • 売却後、住宅や事業用地として有効活用されることが見込まれること
  • 市町村長の確認を受けること

控除例

売却価格購入価格譲渡所得控除後の課税対象額
¥5,000,000¥3,000,000¥2,000,000¥1,900,000

この特例は、地方の未利用地を活用する目的で設けられた制度です。

適用には市町村の認定が必要なため、事前に相談すると良いでしょう。

古い家を売る際にかかる譲渡所得税とは？

古い家　売る

古い家を売却する際には、売却益に対して譲渡所得税が課される場合があります。

この税金は、売却益（譲渡所得）を基に計算され、正確に理解することで無駄な支出を防げます。

以下では、譲渡所得税の基本や計算方法について解説します。

古い家を売る際にかかる譲渡所得税とは？

譲渡所得税は売却益にかかる税金

古い家　売る

譲渡所得税は、家や土地を売却して得た利益に課される税金です。

利益が発生しない場合（売却価格が購入価格や諸費用を下回る場合）は、税金が課されません。

計算式
譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）

取得費

  • 家や土地の購入価格
  • 購入時にかかった仲介手数料や登記費用

譲渡費用

  • 売却時の仲介手数料
  • 建物の解体費用（更地売却の場合）
  • 測量費用

譲渡所得に対して、以下の税率が適用されます。

税率

  • 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税）
  • 長期譲渡所得（所有期間が5年超）：20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税）

所有期間は、売却した年の1月1日時点での所有年数で判断されます。

古い家の譲渡所得税はどのように出す？

古い家　売る

古い家の売却に伴う譲渡所得税は、次の手順で計算します。

例
売却価格：¥20,000,000
購入価格：¥12,000,000
取得費用：¥500,000
譲渡費用：¥1,000,000

  1. 譲渡所得の計算
    譲渡所得 = ¥20,000,000 – （¥12,000,000 + ¥500,000 + ¥1,000,000） = ¥6,500,000
  2. 税額の計算（長期譲渡所得の場合）
    税額 = ¥6,500,000 × 20.315% = 約¥1,320,000

控除の活用
譲渡所得税を軽減するためには、優遇措置（例：マイホーム3,000万円特別控除）を活用することが重要です。
上記の例で特別控除を適用した場合、譲渡所得がゼロになり税金は発生しません。

申告方法

  • 確定申告で譲渡所得税を申告し、必要書類を添付する（売買契約書、費用の領収書など）。
  • 控除を申請する場合は、条件に応じた書類を準備する。

古い家が売れないときにおこなうべき対策3つ

古い家　売る

古い家が売れない原因は、物件の状態や売却の進め方に問題がある場合があります。

適切な対策を講じることで、売却のチャンスを広げることができます。

ここでは、具体的に実践できる3つの対策を紹介します。

対策3つ

対策①：実績のある不動産業者を探す

古い家　売る

不動産業者の選び方が売却成功の鍵を握ります。

特に古い家や空き家の売却に実績のある業者を選ぶことで、適切な売却戦略を提案してもらえます。

実績のある業者の特徴
  • 古い家や空き家の売却経験が豊富
  • 地元の市場に精通している
  • 査定価格が適正で、販売活動が積極的

チェックポイント

  • 過去の取引事例や口コミを確認する
  • 複数の業者に査定を依頼して比較する
  • 媒介契約の内容や手数料を事前に確認する

イエウールかおうちくらべるから実績のある不動産業者が見つかる可能性がありますね。

対策②：補助金を使い解体する

売却が難しい場合、家を解体して更地として売るのも有効な手段です。

自治体が提供する補助金を活用すれば、解体費用を軽減できます。

解体にかかる費用の目安

  • 木造住宅：1坪あたり3万円～5万円
  • 鉄骨住宅：1坪あたり5万円～8万円

自治体の補助金例

  • 解体費用の一部補助（上限50万円など）
  • 更地化後の利用促進補助

手続きの流れ

  1. 自治体の空き家相談窓口で補助金の申請条件を確認する
  2. 必要書類を準備し、申請を行う
  3. 補助金の認可後に解体を実施

解体後の土地は、建物がなくなる分買い手にとって魅力的になり、売却の可能性が高まります。

対策③：ホームインスペクションを利用する

古い家　売る

ホームインスペクション（住宅診断）を利用して、物件の状態を客観的に把握し、買い手に安心感を与える方法です。

ホームインスペクションの主な内容
  • 建物の構造や外壁の劣化状況を診断
  • 配管や電気設備の状態をチェック
  • 修繕が必要な箇所の指摘

利用するメリット

  • 建物の状態を明確にすることで、買い手の不安を軽減できる
  • 修繕が必要な箇所を事前に改善し、売却価格を引き上げられる可能性がある
  • 診断報告書を買い手に提示することで信頼性を向上

ホームインスペクションを行うことで、買い手が安心して購入を検討しやすくなります。

古い家の解体費用はいくらかかる？結論：約100万円～250万円

古い家　売る

古い家を解体するとなると、気になるのが費用です。

結論から言うと、解体費用の相場は約100万円～250万円程度です。

ただし、この金額は家の構造や立地、残置物の有無など、さまざまな条件によって変動します。

以下で、代表的な3つの費用要因について詳しく解説します。

古い家の解体費用はいくらかかる？

解体費用①：木造・鉄骨・RC造の構造別で異なる費用相場

建物の構造によって、解体にかかる費用は大きく異なります。

以下は、構造ごとの坪単価の目安です。

構造坪単価の目安30坪の場合の費用目安
木造3〜5万円約90万円〜150万円
鉄骨造4〜6万円約120万円〜180万円
RC造（鉄筋コンクリート）6〜8万円約180万円〜240万円

木造は比較的安く済みますが、RC造は頑丈な構造のため、重機の使用や手間が増える分、費用が高くなります。

解体費用②：立地・敷地条件によって追加費用が発生するケース

家が建っている場所や敷地の条件によっても、解体費用は変わります。

特に以下のようなケースでは、追加費用が発生する可能性があります。

  • 前面道路が狭くて重機が入れない
  • 住宅が密集していて隣家との距離が近い
  • 高低差のある土地で足場が必要になる
  • 駐車場がなく、資材の搬入や車両の停車に手間がかかる

これらの条件によっては、10万〜50万円程度の追加費用が必要になる場合もあります。

解体費用③：残置物撤去やアスベスト処理などの隠れたコストに注意

見落としがちなのが、解体前に発生する残置物撤去やアスベスト処理などの費用です。

  • 家具や家電、ゴミなどの残置物処理：数万円〜20万円程度
  • アスベスト含有建材の処理：20万円〜100万円以上

特に築年数が古い家では、建材にアスベストが含まれているケースがあり、専門的な処理が必要です。

また、家の中に家財道具が多く残っていると、その処分費用も馬鹿になりません。

ワンポイント

事前に業者に現地調査を依頼することで、これらの隠れコストを含めた見積もりを出してもらえます。

「見積もりが安いと思ったら、後から追加費用を請求された」というトラブルを防ぐためにも、最初の見積もり内容をよく確認しましょう。

古い家の売却に関するよくある質問10選

古い家　売る

古い家の売却を検討する際には、相場や売却のコツ、解体費用などについて多くの疑問が出てきます。

ここでは、特によくある10の質問に回答します。

古い家の売却に関するよくある質問10選

質問①：築50年の一戸建てを売却する際の相場は？

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築50年の一戸建ては、建物の価値がほぼゼロと見なされることが多く、土地の価値が主な売却価格を決定します。

土地の立地や面積によって大きく異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

相場の目安
  • 都市部：土地の相場に基づき、売却価格は高め（坪単価30万～100万円以上）
  • 地方部：土地の需要が低いため、売却価格は低め（坪単価5万～20万円）

ポイント

  • 土地の広さや形状、接道状況も価格に影響を与えます。
  • 複数の不動産業者に査定を依頼して相場を確認しましょう。

質問②：古い家の解体費用はどのくらいかかる？

解体費用は、建物の構造や面積、地域によって異なります。

解体費用の目安
  • 木造住宅：1坪あたり3万円～5万円
  • 鉄骨住宅：1坪あたり5万円～8万円
  • 鉄筋コンクリート：1坪あたり7万円～10万円
追加費用の可能性
  • 地中埋設物の撤去や整地作業が必要な場合、費用が増加します。
  • アスベストの除去が必要な場合、別途数十万円が発生することがあります。

解体費用を抑えるためには、自治体の補助金制度を活用することも検討しましょう。

質問③：古い家が売れないって本当？

古い家が売れない理由は、建物の状態や立地、価格設定が適切でないことが多いです。

ただし、適切な対策を講じることで売却の可能性を高めることができます。

売れない主な原因
  • 建物が老朽化している
  • 売却価格が相場に比べて高すぎる
  • 買い手が修繕や解体の負担を懸念している

解決策

  • 適正価格を設定し、売却のハードルを下げる
  • 解体して更地として売却する
  • ホームインスペクションを利用し、建物の状態を明確にする

質問④：古民家の買取の相場はどのくらいなの？

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古民家は、築年数だけでなく、保存状態やデザインの魅力が相場に大きく影響します。

相場の目安
  • 都市部や観光地：高値で取引される可能性がある（1,000万円以上のケースも）
  • 地方部：需要が限られるため、土地の価値に近い価格（100万～500万円程度）

ポイント

  • 古民家再生のプロジェクトを手掛ける専門業者に査定を依頼する。
  • デザイン性や歴史的価値が高い場合、付加価値が価格に反映されることがあります。

質問⑤：ボロ家を売却したいんだけど、いい方法はある？

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ボロ家でも、いくつかの方法を活用することで売却の可能性を高められます。

方法
  • イエウールやおうちくらべるなどの不動産一括サイトで不動産業者を調べる
  • 不動産業者の「買取サービス」を利用する
  • 空き家バンクに登録して地域の需要を探る
  • 建物を解体して更地として売却する

アピールポイント

  • 土地の活用可能性を強調する（駐車場、資材置き場など）。
  • 修繕や解体費用を含めた柔軟な交渉姿勢を示す。

ボロ家の売却では、建物の状態を正直に伝え、土地の魅力を強調することが成功のカギとなります。

質問⑥：知恵袋での「築50年一戸建て」売却の相場の声は？

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Q.築50年の実家を取り壊す予定で、取り壊し費用を安くするため、物を片付けてます。リサイクルショップ、メルカリ、粗大ゴミで徐々に減らしています。
木製のタンスなどの家具が、たくさんあるのですが、家自体が木造のため、木製製品は、そのままでも、解体費用に影響しませんか？

A.『量』と『業者さん次第』といえそうです。
（見積もりをとる際に、「タンスの処分費用」については確認して下さい。）

引用：Yahoo知恵袋

Q.築５０年近くのＲＣ３階建てアパート建て坪１００坪の解体費用はどのくらい？ 最近、やたら築古ＲＣアパートが売りに出されてます。 解体費用の相場はどのくらいなのでしょうか。

A1.5年前で1000万円やね。
A2.アスベストの処理が含まれて1000万オーバーになるから 無知な人に売りつけて逃げ切りたいのです。

引用：Yahoo知恵袋

Q.もうすぐ築50年になる木造住宅を相続し、今は空き家になっています。
土地は約30坪、家（二階建て）は約25坪で、売却の相場は約500万円と言われています。
今の自宅から約1キロ離れた所にあります。
買い物や交通に関しては、割と便利な場所です。
私（主婦）には子供が3人いて、上は24歳、末は17歳で、ゆくゆくは子供の誰かが家を建てたいと言った時に、その家を壊して新しく家を建てられれば良いかも、と漠然と考えています。
ただ、子供が家を持ちたいと思った時に、その場所が良いと思うかどうか？と言う気持ちもあり、いっそもう売却してしまっても良いかも、と思ったりするのですが、なかなか思い切れません。
かと言って、毎年3万程の固定資産税を支払うのも勿体無い気もしています。
そこで、この家を売却する以外で何か活用出来る方法はあるでしょうか？
売却以外だと、放置しておくしかないでしょうか？

A.売却しないなら､それくらいの距離だと､誰かが使う使わないとはっきりするまで､通風・通水しながら､そのまま維持していくのがいいでしょう。

引用：Yahoo知恵袋

Yahoo!知恵袋などを見てみると、「築50年の一戸建ては価値がない」「土地としてしか売れない」といった声が多く見られます。

実際のところ、建物の価値は築年数が40年を超えると大きく下がるため、売買価格は土地価格がベースになります。

地域によっては「数百万円でも売れれば御の字」という声もあり、なかには「解体後の更地で売ったら倍の値段がついた」という投稿もあります。

周辺の地価相場や土地の活用性をチェックし、建物ごと売るか、更地にして売るかを判断するのがカギです。

質問⑦：売れない家の特徴とは？どんな物件が敬遠される？

売れない家には共通する特徴があります。

以下のようなポイントが、買い手から敬遠される原因になりやすいです。

  • 築年数が古く老朽化している
  • 再建築不可や接道義務を満たしていない
  • 不便な立地（駅から遠い、インフラ未整備）
  • シロアリ被害や雨漏りなど瑕疵がある
  • 土地が変形していたり狭すぎる

買い手は「買った後に修繕や解体費用がどれくらいかかるか」を気にします。

そのため、事前に状態を把握し、必要であれば修繕や価格見直しを検討することが大切です。

質問⑧：売れない空き家はどうするべき？3つの対処法を解説

売れない空き家はそのまま放置しても価値が上がることはありません。

むしろ維持費や固定資産税の負担が増えるリスクもあります。

効果的な対処法は以下の3つです。

  1. 不動産会社に価格見直しの相談をする
  2. 自治体の「空き家バンク」に登録する
  3. 解体して更地にし、土地として売却する

空き家バンクは地方移住希望者などとマッチングできる仕組みで、うまく活用すれば思わぬニーズにつながる可能性もあります。

また、解体費用をかけてでも土地として売った方が、高く売れる場合も少なくありません。

質問⑨：売れない家の相続を放棄するにはどうしたらいい？

売れない家を相続しても、管理費や税金の負担ばかりが残ることがあります。

その場合は相続放棄を検討するのも一つの方法です。

相続放棄の流れは以下の通りです。

  • 相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述
  • 必要書類（申述書、戸籍など）を提出
  • 裁判所から「相続放棄申述受理通知書」を受け取る

注意点として、放棄後は一切の権利義務を持てなくなるため、その家を売却することもできなくなります。

また、自分が放棄しても次の相続人に権利が移るため、親族全体での話し合いも重要です。

質問⑩：築50年の家の価値はどのくらい？土地と建物の評価の違い

築50年ともなると、建物の価値はほぼゼロと見なされるのが一般的です。

この場合、評価対象となるのは「土地の価値」となります。

以下のように、土地と建物の評価には大きな差があります。

評価対象一般的な価値の目安（都市部）
建物（築50年）0円〜50万円程度
土地（30坪前後）1,000万円〜2,000万円前後

建物付きで売却するよりも、建物を解体し更地にしてから売る方が高く売れることもあります。

ただし、解体費用も含めた資金計画を立てた上で、売却方法を検討するのが賢明です。

まとめ：古い家を売る際は方法や注意点をしっかり把握しよう

古い家　売る
この記事のまとめ
  • 古い家の売却には、方法や注意点の把握が重要。
  • 税金の優遇措置や補助金制度の活用が効果的。
  • 専門家の協力を得て、計画的に進めることが成功のカギ。

古い家の売却には、通常の不動産取引以上に計画と準備が必要です。

売却方法や注意点をしっかり把握し、適切に対応することで、スムーズかつ有利な売却が可能になります。

売却時に重要なポイント

  • 不動産業者の選定や価格査定を慎重に行い、適正価格での売却を目指す。
  • 必要に応じて、リフォームや解体を行い、物件の魅力を高める。
  • 税金の優遇措置を活用し、譲渡所得税の負担を軽減する。

注意点を押さえて進めることが大切

  • 家の老朽化や境界不明瞭などの問題を事前に解決する。
  • 固定資産税や補助金制度などの制度を理解して活用する。

古い家の売却はハードルが高いと感じるかもしれませんが、専門家や不動産業者の力を借りて計画的に進めることで、納得のいく結果が得られるはずです。

早めに行動し、適切な方法で売却を成功させましょう。

ウリタツ【不動産売却の達人】
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